20180128-中泰证券-房地产行业周报_成交环比微降_库存基本持平_19页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

• 行业评级：分析师倪一琛和周子涵一致认为，房地产行业评级为“增持（维持）”。
• 市场概况：截至当前，房地产行业上市公司数量为130家，总市值为2492186.18百万元，流通市值为2044050.62百万元。
• 市场走势：房地产行业整体表现有所波动，但政策边际放宽和行业波动性减弱，系统性风险下降，市场环境逐步改善。
• 投资建议：推荐关注价值龙头（如保利地产、万科、绿地控股）、成长标兵（如阳光城）以及租赁REITs标的（如光大嘉宝）。

主要观点

一手房市场分析

• 成交情况：本周60大中城市一手房合计成交37,904套，环比下降5.7%，同比下降22.8%。年初至今累计同比增长-25.7%。
• 城市分化：
  • 一线城市成交套数环比下降8.1%，同比下降48.1%，其中北京成交套数环比增长171.8%，同比大幅增长308.9%。
  • 二线城市成交套数环比下降6.4%，同比下降8.6%。
  • 三线城市成交套数环比下降4.8%，同比下降39.8%。
• 成交面积：整体成交面积环比下降5.2%，同比下降19.2%。一线城市成交面积环比下降4.9%，同比下降37.5%；二线城市下降7.1%，同比下降10.7%；三线城市下降4.0%，同比下降36.4%。
• 去化周期：全国25大城市住宅可售套数为901,051套，环比下降0.6%，去化周期为47.4周，环比下降0.1%。一线、二线、三线去化周期分别为32.8周、25.7周、76.4周。

二手房市场分析

• 成交情况：本周18大中城市二手房合计成交11,323套，环比下降5.5%，同比增长16.0%。年初至今累计同比增长-15.4%。
• 城市分化：
  • 一线城市成交套数环比下降1.7%，同比增长90.5%。
  • 二线城市成交套数环比下降10.6%，同比下降31.5%。
  • 三线城市成交套数环比下降5.4%，同比增长23.1%。
• 成交面积：二手房成交面积环比下降8.8%，同比增长10.8%。一线城市下降2.7%，同比增长79.9%；二线城市下降13.3%，同比下降33.3%；三线城市下降10.7%，同比增长16.2%。
• 去化周期：整体去化周期为47.4周，环比下降0.1%。一线城市去化周期为32.8周，二线城市为25.7周，三线城市为76.4周。

土地市场分析

• 土地供应：2018年1月15日至2018年1月21日，全国100大中城市供应土地规划建筑面积环比下降55.1%，同比增长28.9%。
• 土地挂牌均价：挂牌均价环比增长15.2%，同比增长102.8%。
• 土地成交：成交土地规划建筑面积环比下降19.7%，同比下降53.6%。成交均价环比增长17.0%，同比增长76.7%。成交总价环比下降6.0%，同比下降18.1%。
• 城市分化：二线城市和三线城市成交土地规划建筑面积环比分别下降34.3%和22.2%。

关键信息

• 政策动态：
  • 南京计划2018年租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。
  • 厦门澄清限购政策放松为不实信息，仍执行原限购政策。
  • 国土部和住建部同意11城试点利用集体建设用地建设租赁住房。
  • 北京计划至2021年新增6000公顷住宅用地，住房150万套。
• 公司动态：
  • 光大嘉宝、阳光城、保利地产、绿地控股等公司业绩表现良好，部分公司盈利增长显著。
  • 部分公司出现亏损或业绩下滑，如绿景控股、汇丽B等。
  • 有公司进行股权转让、资产出售或收购，如新黄浦、中弘股份、海德股份等。

风险提示

• 流动性加速收紧、利率持续上行。
• 行业销量大幅下滑。

行业跟踪

• 一手房：整体成交套数和面积均有所下降，但部分城市如北京、杭州、大连、无锡等出现环比增长。
• 二手房：整体成交套数和面积有所下降，但一线城市如北京、深圳、杭州等表现较好。
• 库存情况：全国25大城市住宅可售套数和去化周期均有所下降，但三线城市去化周期较长。
• 土地市场：土地供应和成交面积均下降，但挂牌均价和成交均价大幅增长。

投资建议

• 推荐关注价值龙头：保利地产、万科、绿地控股等。
• 推荐关注成长标兵：阳光城等。
• 推荐关注租赁REITs标的：光大嘉宝等。

总结

本报告对房地产行业的市场走势、一手房和二手房成交情况、库存及土地市场进行了详细分析。整体市场表现有所波动，但政策放宽和行业格局改善带来积极影响。重点公司如光大嘉宝、阳光城、保利地产、绿地控股等表现较好，部分公司出现盈利增长。同时，行业面临一定的风险，如流动性收紧和利率上升。建议投资者关注价值龙头和成长标兵，以及租赁REITs标的。