20210916-中国银河-房地产行业_国家统计局1-8月份行业数据跟踪-基本面继续降速_政策维稳预期增强_8页_958kb

房地产行业点评报告总结

核心内容

2021年9月16日发布的房地产行业点评报告指出，当前房地产市场正处于“基本面底部区域”与“政策底”的双重组合中。销售市场持续降温，土地市场成交冷淡，投资和新开工也呈现下行趋势，但竣工修复具备持续性。

主要观点

市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合

• 销售市场：2021年1-8月，商品房销售面积同比增长15.9%，销售金额同比增长22.8%。但8月单月销售面积和金额增速分别为-16%和-19%，接近2010年以来的三个低点。
• 影响因素：
  • 房地产贷款集中管理导致信贷额度偏紧，抑制了需求。
  • 个别房企信用风险暴露，购房者观望情绪加重。
  • 去年销售基数较高，预计销售仍将继续降速。
• 政策预期：政策维稳预期增强，未来政策博弈将加强，但“房住不炒”仍是总基调，央行可能调整房企信贷和居民按揭政策。

土地市场冷淡，第二批集中供地引导溢价率下行

• 土地购置：1-8月土地购置面积同比下降10.2%，土地成交价款同比下降6.2%。8月单月土地购置面积增速为-14%，较上月下降14个百分点。
• 政策调整：第二批集中供地规则调整，通过控制最高限价、摇号等方式，引导土地溢价率下行，预计土地市场将逐步回归理性。
• 拿地窗口：下半年房企拿地窗口可能打开，但资金环境仍偏紧，土地成交回暖需等待。

新开工和投资下行，竣工修复持续

• 新开工：1-8月新开工面积同比下降3.2%，8月单月增速为-17%，新开工持续下行。
• 施工面积：施工面积同比增长8.4%，但增速略有下降。
• 竣工面积：竣工面积同比增长26.0%，8月单月增速达28.4%，竣工修复具备确定性和持续性，物业管理行业将受益。

资金面持续偏紧

• 到位资金：1-8月到位资金同比增长14.8%，但8月单月增速为-7%，资金面偏紧。
• 资金来源：主要资金来源为定金及预收款（占比38.0%），国内贷款和自筹资金占比分别为12.6%和30.3%，均处于十年最低水平。
• 融资环境：银行贷款额度趋紧，销售热度降温，房企资金面将继续偏紧，融资渠道通畅的龙头房企更具优势。

关键信息

• 行业估值：主流房企PE（2021E）均值为4倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际。
• 投资建议：当前市场预期过于悲观，建议关注优质住宅开发行业龙头股，包括万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份。
• 风险提示：销售可能超预期下行，政策调控存在不确定性。

结构清晰总结

一、商品房销售市场

• 总体表现：1-8月销售面积和金额增速分别为15.9%和22.8%，但8月单月增速显著下滑至-16%和-19%。
• 细分业态：住宅销售表现相对较好，同比增长24.5%。
• 市场趋势：销售拐点已确立，进入负增长区间，但基本面尚未触底，政策维稳预期增强。

二、投资、新开工与土地市场

• 土地市场：土地购置面积和成交价款均呈下降趋势，8月单月降幅明显，第二批集中供地将引导溢价率下行。
• 新开工：1-8月新开工面积同比下降3.2%，8月单月增速为-17%，新开工持续下行。
• 施工面积：施工面积同比增长8.4%，但增速略有下降。
• 竣工面积：竣工面积同比增长26.0%，8月单月增速达28.4%，具备持续性和确定性。

三、房地产资金面

• 资金来源：主要资金来源为定金及预收款，占比38.0%；国内贷款和自筹资金占比分别降至12.6%和30.3%。
• 资金趋势：到位资金增速持续下行，整体资金面偏紧，房企融资渠道受限。

四、投资建议

• 行业矛盾：在“高地价、限房价”环境下，房企盈利能力持续下行，但土地政策调整有望改善利润空间。
• 估值优势：行业估值处于历史低位，具备安全边际，“低估值+高股息”组合凸显性价比。
• 推荐个股：建议关注优质住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份。

五、风险提示

• 销售风险：销售可能超预期下行。
• 政策风险：政策调控存在不确定性，可能影响市场稳定。

图表与数据来源

• 所有图表均来自Wind和中国银河证券研究院。
• 数据覆盖1-8月及8月单月表现，部分图表展示趋势变化。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 学历背景：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士
• 工作经历：自2018年5月加入中国银河证券研究院，专注于房地产行业及上下游产业链研究

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避

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