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“房住非炒”是否意味着房价出现“拐点”？总结

核心内容

本文围绕“房住非炒”政策与房价是否出现“拐点”的问题展开分析，指出尽管政策旨在抑制房地产投机，但当前中国房地产市场仍呈现出持续上涨的趋势，其背后有复杂的经济、制度和人口结构因素。

主要观点

1. 房价上涨的刚性

   • 从2007年以来，中国房地产市场一直保持上涨趋势，即使在政策调控下也未出现明显回调。
   • 房价收入比和租售比等传统指标显示一线城市房价存在明显泡沫，但实际市场行为却表现出“疯狂”的特征。

2. 房价上涨的制度性原因

   • 土地财政依赖：地方政府依赖土地出让金作为主要财政来源，抑制房产税的征收。
   • 金融体系依赖：房地产与银行信贷高度相关，金融机构缺乏抗压能力，难以承受市场大幅调整。
   • 公共服务资源集中：优质资源如高校、医疗机构等集中在一线城市，推动房价上涨。

3. 城镇化率的影响

   • 中国城镇化率仍在上升，预计2020年将达60%，这为房地产市场提供了持续的需求支撑。
   • 美国和日本的经验表明，城镇化率在75%以上时，房价波动更多与货币因素相关。

4. 长效机制的设计

   • 长效机制需以“房住非炒”为基本原则，通过抑制炒作需求和调节供给来实现房价平稳。
   • 当前抑制炒作需求主要依赖限购等行政手段，而非税收机制。
   • 未来可能通过增加廉租房供应、推行70年只租不售土地拍卖等方式调节供给。

5. 房价“拐点”难现

   • 中期来看，由于城镇化仍在推进，真实需求较强，房价上涨趋势难以逆转。
   • 真正的“拐点”可能出现在中国步入中等发达收入经济体、经济增速放缓、城镇化趋缓、人口老龄化加剧之后。

关键信息

• 房价收入比：北京、上海、深圳分别为15-22，远高于纽约、多伦多、东京等全球一线城市。
• 租售比：上海租售比达到1:1040.46，远超纽约、伦敦等城市。
• 土地溢价率：2016年后，多地土地溢价率超过100%，表明市场对房价仍有较强预期。
• 政策效果：过去几次房地产调控未能有效抑制房价上涨，说明政策需更全面，既要控制需求，也要调节供给。
• 未来方向：
  • 优先发展服务业，推动资源向三四线城市扩散。
  • 逐步引入财产性收入税收，实现对房地产市场的自动调节。
  • 长期来看，房地产市场将由行政调控向市场化机制过渡。

结论

当前中国房地产市场并未出现“拐点”，其持续上涨主要源于城镇化进程、制度性依赖（如土地财政和金融体系）以及公共服务资源的集中。短期内，抑制炒作需求仍需依赖限购等行政手段；中期，房价上涨趋势难以改变，但涨幅可能有所回落；长期，随着制度调整和经济结构转型，房地产市场或将逐步实现由“炒”向“住”的转变，但真正的“拐点”仍需等待经济和社会发展达到更高阶段。

分析师信息

• 潘向东：首席经济学家，中国财政学会常务理事，曾任光大证券首席经济学家。
• 刘娟秀：首席宏观分析师，英国格拉斯哥大学经济学博士。
• 文思佶：宏观分析师，美国伊利诺伊大学香槟分校经济学硕士。

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避。
• 公司评级：强烈推荐、推荐、中性、回避。

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