20141117-广发证券-房地产_土地市场月报-四季度供地质量提升_一线城市仍是焦点_21页_1mb

2014年10月土地市场月报总结

核心内容

2014年10月，中国300城市土地市场整体呈现成交面积和出让金下降趋势，但一线城市宅地出让金接近新高，显示出市场热度回升。与此同时，房企土地投资意愿在四季度有所增强，一线房企加大了在一线城市的拿地力度，二线房企则在高地价城市积极布局。

主要观点

1. 土地市场整体表现

• 土地成交面积：1-10月，300城市土地成交建筑面积13.82亿平米，累计同比-26%。
• 土地出让金：1-10月，300城市土地出让金17707亿元，累计同比-22%。
• 住宅用地市场：1-10月，住宅用地成交建筑面积6.35亿平米，累计同比-29%；出让金12004亿元，累计同比-21%。
• 单月数据：10月，住宅用地推出建面6628万平米，成交建面4210万平米，出让金1010亿元，楼面均价2400元/平米，平均溢价率11%，较9月略有下降。

2. 一线城市土地市场

• 供需变化：一线城市四大城市10月推出地块建面590万平米（环比+9%，同比-5%），成交建面347万平米（环比-33%，同比-35%）。
• 溢价率回升：10月一线城市住宅用地出让金226亿元，溢价率34%，商办用地成交70亿元，溢价率21%。
• 重点城市表现：
  • 深圳：首次推出年内首宗住宅用地，楼面价25094元/平米，接近历史单价地王。
  • 北京：住宅用地成交105万平米，楼面均价15035元/平米，溢价率25%。
  • 上海：住宅用地成交21万平米，楼面均价10230元/平米，溢价率28%。
  • 广州：住宅用地成交0万平米，溢价率0%。

3. 二线城市土地市场

• 成交环比回升：10月二线城市宅地成交建面3267万平米，环比-10%，同比-45%。
• 分化趋势明显：重庆、武汉、郑州、西安宅地成交超过1500万平米，而宁波、温州、呼和浩特等城市成交低于300万平米。
• 溢价率：二线城市住宅用地平均溢价率25%，商办用地3%，工业用地0%。

4. 三四线城市土地市场

• 供需低位：10月三四线城市推出地块建面9840万平米，成交建面5693万平米，同比分别-52%和-64%。
• 成交量与楼面价微升：住宅用地成交2619万平米，楼面价1102元/平米，较9月略有上升。

关键信息

地产公司土地投资

• 一线房企：10月获取土地建面215万平米，地价款124亿元，环比分别+13%和+97%。
• 二线城市房企：10月获取土地建面131万平米，地价款73亿元，环比分别+353%和+2159%。
• 重点房企动态：
  • 万科在广东深圳、广州、合肥、重庆拿地。
  • 保利地产在北京、海口、三亚拿地。
  • 金地集团在东莞拿地。
  • 招商地产在漳州和西安拿地。
  • 首开股份与保利地产在北京联合拿地。
  • 荣盛发展在徐州拓展。
  • 北京城建在门头沟拿地。

风险提示

• 一线城市土地价格：仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

数据来源

• 数据支持：CREIS、公司公告、中指院、广发证券发展研究中心。

图表索引

• 图1至图49：涵盖300城市及各城市类型土地市场数据趋势、供需变化、成交情况等。
• 表1至表6：提供城市土地市场情况、房企拿地数据及地王列表。

行业评级

• 行业评级：买入
• 分析师：
  • 乐加栋（S0260513090001）
  • 郭镇（S0260514080003）
• 联系人：金山（021-60750652，jinshan@gf.com.cn）

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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