2025-01-09-克而瑞-2024年12月中国房地产研报_近2月京沪深市场高热对哪些二手新挂牌卖家触动大_7页_1mb

中国房地产研报总结

核心内容概述

2024年12月发布的中国房地产研报分析了9·26新政后京沪深三地二手房市场新增挂牌情况及其对市场热度的影响。报告指出，尽管新政带来了市场活跃度的提升，但新增挂牌量与成交量之间的关系呈现分化趋势，部分区域和户型的供需矛盾较为明显。

主要观点

• 市场热度与挂牌量变化
  新政后，京沪深二手房市场呈现供需两热的态势，但新增挂牌量增长趋势有所放缓。10月挂牌量较9月增长显著，11月开始下降，深圳12月前8日挂牌量较9月日均下降23%。

• 房源结构特征
  新增挂牌房源主要集中在以下几类：

  • 面积段：60-90平为主，占比约38%-44%；60平以内次之，占比均在20%以上。
  • 房龄：10-20年次新房为挂牌主力，占比分别为47%、33%和34%；50年以上房源占比极低。
  • 区域分布：次核心区为主要挂牌区域，如北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区；外围远郊片区挂牌量占比不足5%。

• 价格区间分析
  新增挂牌房源的单价和总价集中在：

  • 单价段：3-8万元/平为主，累计占比超过60%；北京和上海以3-5万元/平为主力，深圳则以5-8万元/平为主。
  • 总价段：100-500万元/套为主，占比约60%；北京和深圳以300-500万元/套为主，上海则以100-300万元/套为主力。

关键信息

供需比分析

• 京沪：小面积段（60平以内、60-90平）房源供不应求，供求比低于1；而大面积段（120平以上）供过于求，供求比高于1。
• 深圳：中小面积段（120平以内）房源供过于求，供求比显著高于1；大面积段房源供需基本平衡，供求比接近1。

区域供需情况

• 北京：朝阳、通州、东城、顺义、门头沟、大兴、昌平、海淀、丰台、西城、石景山、房山等区域的供求比均高于1，其中朝阳、通州、东城等区域供需矛盾较为突出。
• 上海：黄浦、长宁、浦东、静安、徐汇、杨浦、普陀、闵行、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明等区域的供求比均低于1，其中静安、徐汇、杨浦等区域供需较为紧张。
• 深圳：光明、坪山、大鹏新区等外围区域供求比较高，而宝安、罗湖、龙华、龙岗、福田等核心区域供求比相对平衡。

项目案例分析

• 上海：部分刚需刚改项目如中远两湾城、保利西子湾、艺泰安邦等，新增挂牌量与成交套数接近，市场活跃度较高。
• 深圳：部分项目如万科星城、益田村、锦荟 PARK、麓园、悦峰华府、龙光玖钻等，成交活跃度也较高，挂牌与成交套数匹配度较好。

房东画像推测

根据新增挂牌房源特征，推测房东类型主要包括：

1. 刚需刚改置换客：手中仅有一套住房，希望通过出售旧房实现资产升级。
2. 投资客：手中持有多个房产，趁市场热度套现以锁定收益。

市场预判

• 北京：新增挂牌量已超过成交量，市场热度可能稳中有降。
• 上海：新增挂牌量仍小于成交量，短期内市场热度有望延续。
• 深圳：供需关系趋于平衡，或将保持震荡行情，大面积段房源表现坚挺。

结论

整体来看，京沪深二手房市场在9·26新政后呈现分化趋势，核心城市次核心区、刚需刚改户型、次新房源是市场的主要推动力。随着市场热度逐步降温，不同区域和户型的供需关系将对房价走势产生显著影响，尤其是北京的大面积段房源可能面临较大的去化压力，而上海的大面积段房源则仍具备较强的抗跌能力。