中国房地产研报：津汉苏二手成交套数不升反降，极致刚需卖不动了？_5页_1mb

中国房地产市场2024年二手房成交分析总结

核心内容概述

2024年中国重点城市二手房市场整体延续高位震荡行情，30个重点城市全年二手房成交面积达到2.3亿平方米，同比增长6%，创历史新高。然而，天津、武汉、苏州三城二手房成交套数出现小幅下降，跌幅均在5%以内，但整体成交韧性仍优于新房市场。这三城二手房成交占比自2021年起持续上升，至2024年分别为61%、57%和62%，显示出市场对二手房的依赖度增强。

主要观点

• 刚需购买力降级：200万元以下总价段的成交占比显著增长，成为主力成交区间，表明购房者对低价位房产的需求增强。
• 中高改需求稳定：600万至1000万总价段及1000万以上房源成交占比相对稳定，显示改善型及高端购房需求仍具韧性。
• 面积偏好转移：70平方米以下的极致刚需房源成交占比下降，而100-140平方米的中等面积房源成为市场主流，因其能更好满足三口之家的生活需求。
• 市场供需结构差异：天津、武汉的二手房市场供需基本匹配，而苏州存在严重的供过于求现象，尤其在70平以下和140平以上面积段，库存压力较大。

关键信息

成交套数变化

• 天津、武汉、苏州2024年二手房成交套数同比分别下降4%、2%和4%，跌幅均在5%以内。
• 三城二手房成交占比较2021年分别增长14pcts、20pcts和21pcts，表明市场对二手房的依赖度持续上升。

总价段分析

面积段分析

供需匹配情况

• 天津：供求比为0.9，供需基本平衡。
• 武汉：供求比为1.1，供需基本匹配。
• 苏州：供求比为1.93，供过于求显著，尤其在70平以下和140平以上面积段。

市场趋势预判

• 短期内，天津、武汉的二手房市场供需基本匹配，市场有望延续高位震荡走势。
• 苏州因挂牌量显著高于成交量，尤其是小面积段和大面积段存在库存积压风险，市场可能面临更大压力。
• 购房者更倾向于一步到位的100-140平中等面积段房源，因其兼具功能性与性价比，符合当前市场趋势。

总结

2024年天津、武汉、苏州三城二手房市场虽呈现成交套数微降趋势，但整体市场韧性优于新房，且购房者偏好向中等面积段转移，反映出市场结构的持续优化。苏州因供需失衡，库存压力较大，而天津、武汉则维持相对平衡状态。未来市场走势将取决于供需关系的进一步调整及政策环境的变化。