【房企融资】贝壳研究院2021融资半年报_9页_1mb

房企融资半年报总结

核心内容概述

2021年上半年，中国房地产行业在金融监管高压政策下，整体融资规模显著收缩，融资环境持续趋紧。境内融资规模相对稳定，境外融资则呈现明显波动。房企间融资分化加剧，优质房企融资成本下降，而尾部房企则面临较高的融资压力。下半年，尽管偿债压力有所缓解，但仍维持在高位，房企需更加注重销售回款以缓解资金压力。此外，信用评级管理成为防范债务违约风险的重要手段，监管政策的常态化将推动房企进一步优化财务结构。

主要观点

• 融资规模收缩：2021年上半年房企境内外债券融资总额为5480亿元，同比下降16%，较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。
• 融资结构分化：境内融资占比达68%，较2020年同期上升6个百分点，境外融资则持续低迷，整体呈现境内稳定、境外波动的格局。
• 票面利率分化：境内债券平均票面利率为5.07%，较2020年上升79个基点；境外债券平均票面利率为6.95%，较2020年下降144个基点。房企间利率差走阔，融资集中度上升。
• 偿债压力高位：2021年房企到期债务总额达12822亿元，下半年虽较上半年有所下降，但仍处于高位，预计2022-2023年维持在8000亿元以上的规模。
• 信用评级管理：监管政策效果显现，部分房企被列为“低评级高危债”，已发生实质性违约的债券涉及金额达104.3亿元。信用评级在金融及非金融领域的作用将进一步增强。

关键信息

融资规模变化

• 上半年总融资：5480亿元，同比下降16%。
• 境内融资：同比下降7%，6月回升至615亿元。
• 境外融资：同比下降29%，6月维持低位，约242亿元。
• 单月净融资：自2020年11月起，净融资为负，显示房企融资需求大于偿还能力。

融资结构分析

• 境内融资占比：68%，为近八年次高位。
• 境外融资占比：32%，持续低迷。
• 发行期限：境内平均期限3.82年，境外平均期限3.40年，整体趋势向短债倾斜。

票面利率趋势

• 境内债券利率：平均5.07%，持续回升。
• 境外债券利率：平均6.95%，波动下降，但整体仍处于高位。
• 房企间利率分化：优质房企如万科、龙湖下调利率，尾部房企利率维持在8%左右，分化加剧。

偿债压力分析

• 全年偿债总额：12822亿元，上下半年分别为6990亿元与5832亿元。
• 下半年偿债压力：较上半年有所减弱，但仍属高位。
• 未来趋势：预计2022-2023年偿债规模将有所收缩，但仍高于8000亿元。

信用风险警示

• 低评级高危债：2021年上半年共有23支债券被列为“低评级高危债”，涉及金额337.2亿元，其中11支已违约。
• 评级观察名单：新增5家房企被列入评级观察名单，包括恒大、蓝光、协信、华夏幸福与云南城投。
• 债务违约风险：大中型房企需警惕债务违约风险，利用监管政策过渡期优化财务结构。

融资排行榜（TOP50）

总体趋势预测

• 下半年融资趋势：境内融资维持稳定，境外融资仍面临不确定性，整体呈现“境内稳、境外波动”格局。
• 利率走势：境内债市利率预计继续上行，境外债市利率波动下降但整体仍偏高。
• 偿债压力：虽较上半年有所缓解，但仍处于高位，房企需强化销售回款能力。
• 监管政策影响：金融监管常态化，房企需加强信用评级管理，防范系统性风险。

风险提示

• 债务违约风险：部分房企已出现实质性违约，需警惕行业系统性风险。
• 融资集中度上升：优质房企融资优势明显，尾部房企融资难度加大。
• 政策不确定性：境外债市受通胀及失业率影响，不确定性不减，需关注美元债市场变化。

数据来源：wind，贝壳研究院整理
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