2020前三季度全国住宅市场研究_24页_2mb

全国住宅市场研究总结（2020年前三季度）

核心内容概览

2020年前三季度，中国住宅市场在宏观经济逐步恢复的背景下表现出一定的韧性，投资、消费及出口需求均有所回升。尽管受到年初疫情冲击，住宅市场仍呈现回暖迹象，尤其在二、三季度成交量显著增长，部分城市价格突破万元大关。同时，政策层面加强了对房地产市场的调控，旨在稳定房价、防范金融风险，并推动租售结合的供应体系发展。

主要观点与关键信息

宏观环境

• 经济恢复：2020年前三季度国内经济同比增速由上半年的-1.6%转正至0.7%，一、二、三产业均实现正增长，显示经济逐步复苏。
• 消费复苏：社会消费品零售总额同比下降7.2%，但第三季度实现连续两个月正增长，线上零售表现尤为突出，实物商品网上零售额同比增长15.3%，占社会消费品零售总额的24.3%。
• 投资回升：固定资产投资同比增速由上半年的-3.1%回升至0.8%，其中房地产开发投资增长5.6%，住宅投资增长6.1%，土地成交价显著上涨，对房地产投资形成拉动。
• 行业增长：金融业及信息传输、软件和信息技术服务业增长较快，分别增长7.0%和15.9%，合计拉动GDP增长1.3个百分点。

住宅市场指标

• 成交量回升：前三季度全国新房成交量为103,614万平方米，同比下降1%，但第三季度成交量创近五年同期新高，达42,494万平方米，同比增长10.5%。
• 均价突破万元：全国住宅新房成交均价上涨至9,989元/平方米，第三季度均价首次突破万元，达到10,322元/平方米，但季度涨幅有所回调。
• 供需关系改善：24个重点城市供销比从1.01上升至1.04，显示市场供需关系有所改善，但一线城市仍存在供不应求的情况。
• 库存去化：第三季度库存去化量与第二季度基本持平，年末库存可能继续上升。

典型市场分析（24个重点城市）

• 供销状况：重点城市整体仍呈供不应求状态，其中发达二线城市供销比最低，部分城市如长沙、青岛、杭州的供销比低于0.82。
• 成交量增长：24城月均成交量持续增长，一线城市涨幅显著，发达及普通二线城市亦有不同程度的提升。
• 价格波动：一线城市新房均价环比下降，主要受保障性住房成交影响；二线城市价格稳中有升，部分城市因供应减少导致价格回落。
• 区域分化：高单价城市成交量占比上升，三、四线城市价格保持稳定，全国新房均价仍有上涨趋势。

政策与市场展望

• 中央政策：
  • 强调“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性。
  • 推出“三道红线”政策，限制重点房企融资，防范金融风险。
  • 鼓励发展租赁住房，通过多种方式增加租赁市场供应。
• 地方政策：
  • 无锡、沈阳、徐州、绍兴等地出台调控政策，包括提高首付比例、延长增值税免征年限、严格限房价、竞地价等。
• 市场趋势：
  • 第四季度将是传统销售旺季，预计成交量将继续上扬，全年成交量有望超过2019年。
  • 房企在年末销售压力下可能加大供应，同时推出更多购房优惠以加速回款。
  • 土地价格受政策调控影响，或将在短期内有所回落。
  • 信贷政策将更多聚焦于供应端，限制房企融资，引导市场向租售结合发展。

总结与展望

• 市场整体趋势：全国住宅市场在疫情后逐步恢复，成交量和均价均有所提升，但价格涨幅有所回调。
• 区域差异：一线城市因保障性住房成交影响价格回落，但供应仍需加强；二线城市价格稳中有升，三、四线城市价格保持稳定。
• 政策影响：中央与地方政策持续收紧，旨在稳定市场预期，防范金融风险，推动房地产行业向高质量发展转型。
• 未来预测：全国新房均价可能在年底突破万元大关，成交量有望超过2019年，市场热度向一、二线及周边城市集中。

市场观点与展望

• 土地市场：土地成交单价上涨明显，政策将重点调控地价，抑制过度投机。
• 信贷环境：信贷政策从需求端转向供应端，限制房企融资，降低开发成本，推动市场理性发展。
• 新房市场：第四季度成交量将延续增长趋势，全年有望超过2019年，均价持续上行。

作者信息

• 林荣杰：大中华区业务拓展服务团队主管
  james.shepherd@cushwake.com

• 张晓端：华南区业务拓展服务团队主管
  xiaoduan.zhang@cushwake.com

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