2020年一季度全国住宅市场报告_22页_1mb

全国住宅市场研究（2020年一季度）

核心内容概览

2020年一季度，全国住宅市场受到新冠疫情的显著影响，呈现出成交量下降、价格波动、去化周期延长等特征。与此同时，政府出台了一系列政策支持措施，旨在稳定市场、促进经济复苏。整体来看，市场在疫情后逐步恢复，但存在一定的不确定性。

一、宏观环境分析

1.1 疫情对经济的冲击与恢复

• 疫情冲击：2020年初，新冠疫情在全国范围内蔓延，导致各省市停工停产停商停市，经济增速大幅放缓。
• 防控成效：随着疫情控制，3月各地逐步复工复产，经济增速降幅明显收窄。
• 政策支持：国家出台了一系列帮扶政策，包括减税降费、延期还本付息、优惠利率贷款、社保费减免等，以支持企业恢复生产。

1.2 投资恢复情况

• 投资增速：2020年1-3月，全国固定资产投资额同比下降16.1%，但降幅较前两个月收窄。
• 行业恢复：基建、制造业、房地产等投资重要领域同比降幅均有所收窄，部分高技术领域投资增速由负转正。
• 中小企业压力：疫情对中小企业经营造成较大影响，可能影响后续民间投资恢复。

二、住宅市场指标分析

2.1 房地产及住宅投资

• 投资数据：2020年1-3月，全国房地产及住宅开发投资分别为21,963亿元和16,015亿元，同比增速分别为-7.7%和-7.2%。
• 恢复趋势：随着3月复工，房地产新开工、竣工面积同比增速均大幅回升，预计未来投资增速还将进一步回升。

2.2 销售情况

• 成交量：2020年一季度全国新房成交量19,235万平方米，同比下降25.9%；2月成交量下降39.2%，3月有所回升，仅较上年3月下降13.8%。
• 市场淡季：一季度是传统销售淡季，叠加疫情，成交量创近年新低。

2.3 价格走势

• 均价数据：一季度全国住宅新房成交均价为9,324元/平方米，较上季度微升0.39%，但同比涨幅较2019年下降4.6个百分点。
• 价格表现：3月70城中超过半数城市住宅销售价格环比上涨，显示市场信心有所恢复。

2.4 待售面积

• 去化周期：一季度末全国新房住宅待售面积环比2019年末上涨12.4%，为过去3年首次季度环比上涨。
• 供需关系：市场以消化存量为主，部分城市出现供不应求现象，尤其是西南片区如成都、重庆、南宁等。

三、典型市场分析（全国24个重点城市）

3.1 成交规模收缩

• 批准上市面积：一季度全国24个重点城市批准上市面积为2,717万平方米，同比下降30.6%。
• 销售面积：销售面积为3,324万平方米，同比下降31.6%。
• 供销比：供销比由2019年第四季度的1.05下降至0.82，显示市场供不应求。

3.2 需求抑制与市场回温

• 成交量下滑：24城综合月均成交量同比和环比均明显下滑，一线、发达二线及普通二线城市分别同比减少41.2%、29.3%和37.4%。
• 市场预期：随着疫情稳定和政策支持，重点城市住宅市场有望在成交量上升的带动下出现热度回升。

3.3 价格持续上涨

• 均价表现：一线、发达二线及普通二线城市新房成交均价环比分别上涨5.31%、5.28%和8.31%。
• 市场信心：购房热情未减，人们对房产保值增值的预期依然存在，部分城市外资看好国内物业。

四、政策及预期分析

4.1 政策松紧并济

• 放松政策：超过30个省市发布房地产市场需求端的利好政策，涉及购房补贴、公积金贷款限制、降低首付、下调按揭利率等。
• 供应端支持：部分城市放宽预售条件、税收减免、延迟开工竣工等，减轻开发商资金压力。
• 调控分化：一线城市如上海、深圳加强调控，打击炒房行为；部分二三线城市放松限购、限贷政策。

4.2 稳经济目标下的流动性释放

• 市场热度：疫情后，部分城市二手房市场升温，签约量、带看量大幅上涨，学区房价格明显上涨。
• 潜在需求：疫情抑制了部分购房需求，但并未完全消除，未来随着流动性释放，部分热点城市楼市上行风险加剧。

五、总结

2020年一季度，全国住宅市场在疫情冲击下呈现成交量下降、价格波动、去化周期延长等特征。尽管短期内市场受到抑制，但随着疫情控制和政策支持，市场逐步恢复。重点城市新房市场均价持续上涨，成交量有望回升。政策层面，因城施策背景下，调控手段松紧并济，旨在稳定市场运行。未来，随着“新基建”和“消费升级”成为拉动经济增长的新动力，住宅市场将面临一定的恢复和调整机会。