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北京旧改写字楼趋势及策略总结

核心内容

北京及上海等一线城市房地产市场已进入“存量经济”阶段，商业地产存量盘活成为开发商关注的重点。旧改写字楼作为北京房地产市场的新趋势，正逐渐成为盘活存量物业的重要手段。高力国际对北京旧改写字楼的现状、原因、改造方向及退出策略进行了系统分析。

主要观点

改造原因

1. 政策限制
   特定区域禁止新建写字楼、酒店和大型零售商业设施，迫使部分项目通过改造寻求发展突破。

2. 市场不均衡发展
   北京酒店和商铺市场发展不均，部分运营较差的项目需通过改造来提升竞争力。

改造方向

高力国际总结出四大改造方向，以提升物业价值和运营效率：

• 物业硬件升级
  包括大堂、停车场、充电桩、停机坪、网络地板、商务电梯、空气净化、直饮水、会客厅等设施的现代化改造。

• 共享空间打造
  增设多功能厅、母婴室、画廊等共享空间，提升物业的使用率和吸引力。

• 艺术氛围引入
  引入古玩展示、空中美术馆、音乐练习室、摄影馆等艺术元素，打造独特的文化氛围。

• 生态办公营造
  增设开放空间、木架构、绿植、玻璃外墙、户外办公、空中花园等，营造绿色、健康的办公环境。

产业与租户定位

• 金融、专业服务、信息业等仍是商务区的主力产业，旧改项目需围绕这些行业进行定位。
• 联合办公作为新兴产品，正逐步在望京、中关村、东二环和CBD等区域兴起，租金普遍高于普通办公，但具有较强的租金提振能力。

退出方式

1. 股权或资产出售
   以股权或资产形式出售给第三方，实现资本退出。

2. ABS/CMBS（资产证券化）
   通过特定目的信托发行受益权份额，资金来源于物业资产池现金流，对委托方现金流要求较高。

3. REITs（房地产投资信托基金）
   商业地产证券化主流形式，流动性强，可通过转让实现资产处置收益，也可作为经营者持有物业。

关键信息

联合办公市场

• 北京共有64个主要联合办公项目，集中在望京、中关村、东二环和CBD。
• 联合办公租金普遍高于普通办公，望京区域租金差最高，达43%。
• 优客工场、SOHO3Q和无界空间是北京联合办公市场的主要参与者。

案例分析

• 新闻大厦：由酒店改造为写字楼，面临裁员70%等运营难题。
• 盈科中心：由商业物业改造为写字楼，成功提升租金和出租率。
• 高和蓝峰大厦：作为写字楼改造案例，展示了成功的改造路径。

潜在问题

1. 硬件改造受限
   写字楼对建筑条件要求较高，部分商业项目因初始条件不匹配难以成功改造，如地板、吊顶、卫生间、核心筒、电梯间及安全出口设置等。

2. 运营升级困境
   酒店、购物中心与写字楼的运营管理方式差异较大，改造过程中需面对运营模式转换的挑战。

高力国际解决方案

高力国际提出需从定位到运营形成一体化方案，以实现物业持有者的诉求。公司拥有丰富的案例实践和全球化专家资源，在以下四个关键点上具备深厚的专业积累：

• 前期开发策略及研究
  战略咨询、市场咨询、可行性研究、投资咨询等。

• 招商运营层面
  产业招商、租户招商、业主代理、投资交易、物业管理、设施管理、运营管理等。

关于高力国际

高力国际是全球领先的房地产服务公司，业务覆盖全球68个国家，拥有超过15,000名专业人员。公司提供包括物业销售、租赁、融资、全球企业解决方案、物业及项目管理、评估、税务顾问、定制研究和战略咨询等全产业链服务。

联系信息

• 李嗣振
  副经理 | 企业战略咨询部
  邮箱：Steven.Li@colliers.com
  电话：+8610 8518 1633 ext.306

• 熊雪婧
  分析师 | 企业战略咨询部
  邮箱：Jean.Xiong@colliers.com
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