待改旧颜换新楼-北京旧改写字楼趋势及策略_3页_720kb

北京旧改写字楼趋势及策略总结

核心内容

北京及上海等一线城市房地产市场已进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商关注的重点。在这一背景下，旧改写字楼成为新的发展趋势。高力国际通过对市场动态、政策及趋势的分析，总结出旧改写字楼的四大趋势，并探讨了改造后的运营升级与资本退出方式。

主要观点

改造原因

1. 政策限制

   • 特定区域禁止新建写字楼、酒店和大型零售商业设施，导致部分项目在经营不善时，只能通过改造来寻求突破。

2. 市场发展不均衡

   • 北京酒店和商铺市场发展不均衡，部分项目运营状况不佳，需要寻找新的突破口以改善现状。

改造趋势

• 写字楼市场处于稳健发展期，而商铺市场则处于增长放缓期。
• 联合办公模式展现出较强的租金提振能力，其租金比普通办公高约25%。
• 北京核心商圈如中关村、望京、东二环和CBD，联合办公租金显著高于商圈平均租金。

改造后退出方式

1. 股权或资产出售给第三方

   • 一种常见的退出方式，通过出售物业实现资本回收。

2. ABS/CMBS（资产证券化）

   • 以物业资产池产生的现金流为基础，多为债权类模式，到期后由委托方回购，对现金流要求较高。

3. REITs（房地产投资信托）

   • 商业地产证券化的主流形式，流动性较强，可通过转让实现资产处置收益。同时，退出后仍可作为经营者持有物业。

关键信息

改造前租金对比

潜在问题

1. 硬件改造受限

   • 写字楼对建筑条件有特殊要求，许多商业项目因初始建筑条件不满足而难以成功改造。
   • 典型问题包括地板高度、吊顶结构、卫生间数量、核心筒及电梯间设置、安全出口数量等。

2. 运营升级困难

   • 酒店、购物中心与写字楼的运营模式差异较大，改造过程中面临较大的运营挑战。
   • 例如新闻大厦从酒店转为写字楼过程中，裁员比例高达70%。

我们的解决方案

高力国际提出，解决上述问题的关键在于形成从定位到运营的一体化方案，以定位为核心，通过合理的改造与运营实现物业价值的提升。

• 准确的定位
  确保改造后的物业符合市场需求，提升租金和出租率。

• 可控的改造成本
  在改造过程中合理控制成本，避免因资金不足导致项目失败。

高力国际凭借丰富的案例实践和全球化的专业视角，致力于帮助客户实现物业的全面升级，并推动其在存量经济阶段的持续发展。