高力国际-北京旧改写字楼趋势及策略：待改旧颜换新楼-2017-5页-1mb

北京旧改写字楼趋势及策略总结

核心内容

北京旧改写字楼已成为房地产市场的重要趋势，尤其在“存量经济”阶段，开发商正积极寻求通过改造来提升物业价值和运营效率。高力国际对北京旧改写字楼的现状、原因、改造方向、退出方式及潜在问题进行了深入分析，并提出相应的解决方案。

主要观点

改造原因

1. 政策限制：特定区域禁止新建写字楼、酒店和大型零售商业设施，迫使部分项目通过改造来突破困境。
2. 市场不均衡发展：北京酒店和商铺市场发展不均，运营较差的项目需寻找新突破口。

改造方向

1. 物业硬件升级：

   • 提升大堂、停车场、充电桩、停机坪等基础设施。
   • 改善网络地板、商务电梯、空气净化、直饮水等配套设施。

2. 共享空间打造：

   • 增设多功能厅、母婴室、画廊等共享空间。

3. 艺术氛围引入：

   • 引入古玩展示、空中美术馆、音乐练习室、摄影馆等艺术元素。

4. 生态办公营造：

   • 打造开放空间、木架构、绿植、玻璃外墙、户外办公、空中花园等生态办公环境。

改造后退出方式

1. 股权或资产出售：将改造后的物业出售给第三方。
2. ABS/CMBS（资产证券化）：通过发行信托受益权份额，以物业现金流为支付来源。
3. REITs（房地产投资信托）：通过证券化形式实现资产流动性，可转让获得收益，也可继续持有。

潜在问题

1. 硬件改造限制：

   • 地板需加高、吊顶需架空、卫生间数量不匹配、核心筒及电梯间设置不合理、安全出口数量不足等问题限制改造可行性。

2. 运营升级困境：

   • 酒店、购物中心及百货的运营方式与写字楼存在较大差异，改造过程中面临运营模式调整和人员流失等挑战，如新闻大厦改造过程中裁员比例高达70%。

关键信息

• 北京旧改写字楼项目分布：集中在核心商圈，如中关村、望京、东二环和CBD。
• 联合办公市场：目前北京有64个主要联合办公项目，主要分布在望京、中关村、东二环和CBD，其中望京因租金较低且供应充足，成为联合办公运营商的首选。
• 联合办公租金：联合办公租金比普通办公租金高约25%，具有较强的租金提振能力。
• 案例分析：
  • 新闻大厦（酒改写）
  • 盈科中心（商改写）
  • 高和蓝峰大厦（写字楼）

高力国际的解决方案

高力国际提出需从定位到运营形成一体化方案，以定位为核心，通过合理的改造和运营满足物业持有者的诉求。公司具备丰富的案例实践和全球化专家资源，能够为客户提供全面的咨询和解决方案。

高力国际专业服务

高力国际在商业地产领域提供以下全产业链专业服务：

前期开发策略及研究

• 战略咨询
• 市场咨询
• 行业咨询
• 可行性研究
• 开发策略
• 投资咨询

招商运营层面

• 产业招商
• 租户招商
• 业主代理
• 投资交易
• 物业管理
• 设施管理
• 运营管理

关于高力国际

高力国际是全球知名的房地产服务公司，业务覆盖全球68个国家，拥有超过15,000名专业人员。公司致力于为房地产用户、业主及投资者提供全面优质服务，包括物业销售、租赁及融资战略建议、全球企业解决方案、物业及项目管理、办公空间解决方案、评估与税务顾问服务等。

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