高力国际-北京旧改写字楼趋势及策略-2018-5页

北京旧改写字楼趋势及策略总结

核心内容

随着北京等一线城市进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商关注的重点。旧改写字楼作为商业地产改造的重要方向，正逐渐成为市场新趋势。高力国际通过研究北京旧改写字楼的现状与原因，总结出四大改造趋势，并对改造后的运营及资本退出路径进行了深入分析。

主要观点

改造原因

1. 政策限制
   特定区域内禁止新建写字楼、酒店和大型零售商业设施，迫使部分项目通过改造来突破发展瓶颈。

2. 市场不均衡发展
   北京酒店和商铺市场发展不均衡，部分运营不佳的项目需要通过改造寻找新的增长点。

改造方向

1. 物业硬件升级

   • 改造大堂、停车场、充电桩、停机坪等基础设施，提升整体使用体验。

2. 共享空间打造

   • 增设多功能厅、母婴室、画廊等共享空间，增强物业吸引力和使用率。

3. 艺术氛围引入

   • 引入古玩展示、空中美术馆、音乐练习室、摄影馆等艺术元素，提升物业文化价值。

4. 生态办公营造

   • 打造开放空间、木架构、绿植、玻璃外墙、户外办公、空中花园等，营造绿色、健康、舒适的办公环境。

产业与租户定位

• 金融、专业服务及信息业为商务区主力产业，未来需求将持续增长。
• 改造项目需紧扣产业特征，匹配租户需求，以实现租金与出租率的提升。

联合办公的导入

• 联合办公是北京写字楼市场的新兴产品，部分开发商尝试将物业局部改造为联合办公。
• 北京联合办公项目主要分布在望京、中关村、东二环和CBD，其中望京因租金较低、供应充足，成为主要聚集地。
• 联合办公租金比普通办公高约25%，具备较强的租金提振能力。

改造后的资本退出方式

1. 股权或资产出售
   将物业出售给第三方，实现资产变现。

2. ABS/CMBS（资产证券化）
   通过发行信托受益权份额，利用物业现金流进行融资，但对委托方现金流要求较高。

3. REITs（房地产投资信托）
   通过证券化形式提升流动性，同时支持资产处置和持续运营。

潜在问题

1. 硬件改造受限
   写字楼的建筑条件与零售、酒店存在差异，部分商业项目因初始条件限制难以成功转型。

2. 运营升级困难
   酒店、购物中心及百货的运营方式与写字楼不同，转型过程中面临管理、人员调整等多重挑战，如新闻大厦在转型过程中裁员比例高达70%。

解决方案

高力国际提出需从定位到运营形成一体化方案，以定位为核心，通过合理的改造与运营策略，实现物业价值的提升和持有者的诉求。

高力国际专业服务

高力国际在商业地产领域提供以下全产业链服务：

前期开发策略及研究

• 战略咨询
• 市场咨询
• 行业咨询
• 可行性研究
• 开发策略
• 投资咨询

招商运营层面

• 产业招商
• 租户招商
• 业主代理
• 投资交易
• 物业管理
• 设施管理
• 运营管理

关于高力国际

高力国际是全球领先的房地产服务公司，业务覆盖全球68个国家，拥有超过15,000名专业人员。公司提供包括物业销售、租赁、融资、全球企业解决方案、评估、税务顾问、研究服务等在内的全方位服务，连续12年入围IAOP全球外包100强。

案例

• 新闻大厦：由酒店转为写字楼，面临运营与人员调整的挑战。
• 盈科中心：由商业项目转为写字楼，成功实现改造与运营升级。
• 高和蓝峰大厦：写字楼改造案例，体现改造后的价值提升。

联系方式

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  电话：+8610 8518 1633 ext.306
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