2018-2019上海商业地产市场盘点与趋势预测_10页_1mb

2018/2019上海商业地产市场总结

核心内容概述

2018年上海商业地产市场在消费分级的背景下持续增长，新增商业项目数量和面积均保持稳定态势。同时，存量改造成为市场重要趋势，推动商圈升级与商业竞争。外资在大宗交易市场表现活跃，成为重要参与者。2019年，市场预计将继续向收并购、城市更新、IP营销、数字化转型及运动消费等领域发展。

2018年上海商业地产市场盘点

土地市场

• 供应情况：2018年商办用地市场供应保持稳定增长，主要集中在浦东新区、闵行区等人口密集区域，市中心及郊区供应相对收紧。
• 趋势：市场整体呈现向郊区扩张的态势，市中心土地资源逐渐稀缺。

新增供应量

• 新增项目：全年共55个新商业项目入市，总建筑面积约288万平方米。
• 对比2017年：项目数量上升，但入市面积下降，平均体量缩小。
• 区域分布：
  • 郊区商业面积增量明显，嘉定、松江、青浦等地成为新增热点。
  • 项目类型以社区型为主，5万方以下项目占比约64%，体现“小而精”社区商业的受欢迎趋势。
• 体量分析：社区型、邻里型项目占比高，区域型和都会型项目体量较大。

存量改造市场

• 项目数量：全年共完成32个存量改造项目（含试营业），总建筑面积约134万平方米。
• 代表性项目：
  • 黄浦绿地缤纷城（原绿地海外滩）
  • 百联UMAX悠迈生活广场（原东方商厦）
  • 中粮长风大悦城（原长风景畔）
  • 三林印象城（原三林城市商业广场）
  • 百联一百商业中心（原百联世茂）
• 市场影响：存量改造项目通过升级和易主重新进入市场，增强了核心商圈的竞争力。

2018年品牌进驻情况

• 首进品牌数量：全年共引进835家首进品牌，数量和资源多样性居全国第一。
• 首店分布：
  • 餐饮业态占比53%
  • 零售占比36%
  • 娱乐配套占比11%
• 主要业态：咖啡、甜品、酒吧、日料、西餐、服饰集合店、家居、汽车跨界店等。
• 属地国家分布：主要来自欧美、日韩等国家，体现上海作为国际化大都市的吸引力。

大宗交易市场

• 外资活跃：外资机构加大在中国商业地产的布局，刷新上海大宗交易纪录。
• 重要交易案例：
  • 新加坡凯德置地以127.86亿元收购虹口星外滩项目
  • 美国黑石基金收购闵行怡丰城（12万方）
  • 英国太古地产收购前滩一开发地块50%股权
  • 美国摩根士丹利收购静安华通大厦与来西门开利广场
• 外资活跃原因：
  1. 国内融资渠道收紧，外资具备低成本融资优势。
  2. 外资注重长期投资和抗风险能力，偏好一线城市核心地段。
  3. 城市更新项目增多，为外资提供了丰富的投资机会。

2019年上海商业地产发展趋势预测

趋势一：收并购项目数量持续增加

• 原因：土地成本高，开发商转向存量市场。
• 预期：资金充沛和运营能力强的机构将加快规模化进程，部分外地企业也将进入上海市场。

趋势二：城市更新双刃剑

• 现状：城市更新项目进入运营后面临客流瓶颈。
• 挑战：受限于空间和硬件，部分项目难以吸引客源。
• 机遇：历史文化资源和产业遗存提供稀缺性，需注重商业定位和规划。

趋势三：IP营销持续深化

• 发展：IP营销从形式引入转向客群转化。
• 未来方向：与IP资源深度绑定，挖掘原创产业链，开发线上线下互动场景。
• 赋能平台：更多IP资源运营平台将为购物中心提供支持。

趋势四：数字化转型从概念更重视落地

• 现状：购物中心已认识到数字化战略意义。
• 挑战：数据标签混乱、数据孤岛问题突出。
• 预期：2019年将是数据生态价值元年，行业将推动数据共享与整合。

趋势五：运动消费多元发展

• 背景：运动健身消费量提升，推动运动业态布局。
• 趋势：运动潮牌（Athleisure）热度持续，包括Champion、FILA、Reebok等品牌重返市场。
• 发展：运动培训、赛事管理、设施器材运营、粉丝社群消费等细分市场快速增长。

总结

2018年上海商业地产市场在供应、改造、品牌进驻及外资收购等方面展现出强劲的发展势头。2019年，市场将更加注重收并购、城市更新的理性发展、IP营销的深度整合、数据生态的构建以及运动消费的多元化增长。整体来看，上海商业地产正朝着更高效、更智能、更具特色的方向发展。