京津冀城市群的变革与机遇（下）_9页_3mb

京津翼城市群的变局与机遇总结

核心内容概述

本文探讨了北京在京津冀协同发展战略背景下，城市更新所面临的变局与机遇。通过分析政府规划、市场供需、金融科技等多重因素，文章揭示了北京商业地产市场在短期内面临供需矛盾，长期则将通过结构性调整实现动态平衡。城市更新不仅是应对“大城市病”的重要手段，也成为开发商和投资者关注的焦点。

主要观点

1. 城市功能与空间布局的调整

• “新总规”出台：2017年发布的《北京城市总体规划（2016-2035）》明确了北京“四个中心”的战略定位，即全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。
• 空间布局：提出“一核一主一副、两轴多点一区”的空间规划，其中核心区和主城区是功能核心承载区，通州作为副中心承担行政职能，顺义、大兴、亦庄、昌平等新城则承担产业和科技功能。
• 城乡建设用地减量：城乡建设用地规模由现状910平方公里缩减至2035年的818平方公里，推动存量物业改造和城市更新。

2. 政策对商业地产的影响

• 土地用途管理：2018年发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》对各类物业的用途进行了明确划分，鼓励向政府导向更强的用途转型。
• 供需矛盾加剧：短期内，写字楼、物流、居住和投资四大板块因供应受限而面临供需失衡。
• 长期动态平衡：随着外部市场变量的调整，供需两端将实现结构性优化，形成新的平衡。

3. 写字楼发展趋势

• 需求外溢：由于主城区供应受限，写字楼需求将向外围区域外溢，尤其是对租金敏感、面积需求大的企业。
• 租户结构升级：主城区写字楼将面临更高的品质要求，推动存量物业升级。
• “商改办”兴起：传统零售物业将被改造为办公空间，满足企业对灵活办公场所的需求。
• 联合办公发展：联合办公在零售物业中占比达30%，远高于其他城市，成为重要补充。

4. 仓储物流发展趋势

• “最后一公里”需求增长：主城区商业和居住公共服务设施将承担“最后一公里”物流节点功能。
• 存量升级方向：多层仓库、智能仓库、冷链仓库将成为更新方向，北京多层仓库存量占比仅为31%，存在较大提升空间。
• 科技推动：人工智能、自动化、无人驾驶等技术将被广泛应用于仓储物流领域。

5. 住宅发展趋势

• 存量物业转型：政府鼓励主城区零售、办公和酒店等物业转型为出租型公寓，以应对居住需求。
• 长租公寓市场兴起：服务式公寓和共享居住（Coliving）模式为长租公寓提供了增值服务和盈利空间。
• 政策支持：资产证券化政策为长租公寓运营商提供直接融资渠道，推动市场发展。

关键信息

供给侧变化

• 主城区限制供应：大型商务办公和仓储物流用地供应受限，推动存量物业改造。
• 新兴区域有序发展：通州、顺义、大兴、亦庄、昌平等区域将承接部分功能，新增供应节制。

需求侧变化

• 办公需求持续增长：四大“中心”定位持续吸引金融、专业服务、国际组织等企业办公需求。
• 居住需求多元化：千禧一代对主城区出行便捷的需求推动长租公寓市场发展。
• 物流需求升级：网购和消费升级推动“最后一公里”物流节点和私人仓储需求增长。

市场力量转型

• 空间运营模式转型：开发商需与政府、公共部门及产业企业深度合作，参与从建设到运营的全过程。
• 盈利模式转型：传统物业销售收入模式受阻，开发商需关注租金回报和增值服务。
• 融资模式转型：资产证券化政策推动开发商转向更透明、杠杆更低的直接融资方式。

未来趋势展望

• 写字楼：弹性需求外溢，刚性需求推动存量升级，“商改办”和联合办公成为新增长点。
• 仓储物流：科技推动存量升级，传统仓储向智能仓储、冷链仓库转型，服务模式多样化。
• 住宅：存量物业转型长租公寓，服务式公寓和共享居住模式提升市场吸引力和盈利空间。
• 投资机会：城市更新将创造大量投资机会，开发商和投资者需转变开发和运营模式，以适应政策和市场变化。

结论

北京城市更新是应对“大城市病”和落实首都功能定位的重要举措。短期内，市场面临供需矛盾，但长期将通过结构性调整实现动态平衡。政府政策引导下，商业地产将从增量市场向存量市场转变，开发商和投资者需积极调整策略，以抓住城市更新带来的机遇。