仓储物流行业研究报告：正在加速迭代高标仓赛道_52页_2mb

仓储物流行业研究报告总结

核心内容

仓储物流行业市场规模已突破万亿级，且高标仓在仓储物流设施中的占比持续上升。高标仓指高标准仓库，具备较高层高、较宽柱间距、现代化装卸平台和安防系统，截至2022年末全国高标仓存量为1.13亿平方米，复合增长率达27.4%。尽管高标仓占整体仓储比重不足10%，但其发展趋势明显。

主要观点

• 行业规模：2022年物流仓储费规模达5.95万亿元，同比增长5.3%，占物流行业总费用的33.4%。
• 行业趋势：高标仓储物流市场呈现五大发展趋势：自动化&智能化、产业一体化、绿色化&低碳化、国际化、资产证券化。
• 投资建议：建议重点关注电商及国央企背景的仓储物流企业，因其具备较强的市场竞争力和稳定现金流能力。
• 供给与需求：供给主要集中在长三角、珠三角和环渤海地区，但存在区域错配问题。同时，人口老龄化将导致劳动力供需失衡，推动自动化技术加速落地。
• 政策影响：仓储物流行业持续获得政策支持，但拿地成本面临升高压力，尤其在一线城市。

关键信息

市场规模及分类

• 仓储物流设施分为高标仓和非高标仓，其中高标仓占比不断提升。
• 截至2022年底，国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米，过去10年复合增长率为5.7%。
• 2022年人均仓储物流面积为0.86平方米，与欧美市场相比仍有发展空间。

高标仓细分类型

• 标准库：适用于普通商品的存储。
• 高温库：用于蛋品、水果、水产、花卉等商品，温度范围为0-4°C。
• 低温库：用于已冻结食品，温度范围为-35°C至-18°C。
• 危险品库：需满足特殊安全标准，分为甲类和乙类。
• 自动化分拣立体仓库：结合智能化技术，提高仓储效率。

市场发展趋势

1. 自动化&智能化：通过物联网、大数据、云计算等技术提升物流效率。
2. 产业一体化：物流园区成为主要载体，提供仓运配一体化服务。
3. 绿色化&低碳化：政策推动绿色物流发展，注重节能减排。
4. 国际化：海外仓需求快速增长，重点布局欧美、东南亚、中东及南美。
5. 资产证券化：REITs成为重要融资工具，推动行业资本运作。

核心公司梳理

• 普洛斯：市场占有率第一，布局广泛，平均出租率85-90%，租金水平35-36元/平方米/月。
• 京东产发：电商背景，全国性布局，平均出租率90%以上。
• 万纬物流：由地产背景延伸至供应链服务，冷链业务为特色。
• 嘉民、宝湾、安博、ESR：多元化格局形成，市场份额稳定。

投资建议及风险提示

• 投资建议：重点关注电商及国央企背景仓储物流企业。
• 风险提示：需求下滑、供给过剩、空置率上升、租金下降、退出风险、利益冲突、汇率风险。

附录信息

• REITs表现：中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT表现良好，涨幅分别为15.4%、19.9%、-0.8%。
• 行业财务模型：租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是核心财务指标。
• 行业周期：虽有季节性特征，但大周期具备长期投资价值，2022年固定资产投资增速达25.1%。

总结

仓储物流行业在政策支持下持续发展，市场规模庞大，高标仓占比不断提升，未来发展前景广阔。行业面临拿地成本上升、劳动力短缺等挑战，但通过自动化、智能化、绿色化等趋势，有望实现可持续发展。核心企业如普洛斯、京东产发、万纬物流等，具备较强市场竞争力和稳定运营能力，是重点关注对象。