物流行业深度研究报告：大物流时代系列研究（十），高标仓、冷库供不应求，公募REITs助力物流地产行业发展新机遇-20220305-华创证券-37页_2mb

物流行业深度研究报告总结

核心内容

物流地产行业正迎来快速发展期，供需关系趋紧推动租金上涨，而高标仓和冷库成为最具投资潜力的方向。同时，公募REITs为物流地产提供了新的融资与退出方式，提升了行业的投资吸引力。

主要观点

• 需求端：我国物流地产存在“总量多、人均少”的矛盾，尤其在高标仓和冷库方面差距显著。电商、第三方物流和制造业的快速发展推动了对物流仓储设施的高需求，预计未来需求将进一步增长。
• 供给端：行业集中度较高，核心区域仍供不应求，土地供应紧张，尤其是热门城市。普洛斯等企业占据较大市场份额。
• 供需关系：供需失衡导致物流仓储租金持续上涨，一线城市及重点城市租金表现尤为突出。
• 高标仓：需求旺盛，缺口较大。预计未来高标仓面积缺口超过7000万平方米，成为重要的投资方向。
• 冷库：政策支持下发展迅速，生鲜电商和速冻食品消费成为主要增长点，预计未来3-5年市场规模将突破千亿。
• 公募REITs：提供稳定回报，提升物流地产资产流动性，成为新的投资工具。我国首批仓储物流REITs表现良好，具备良好投资前景。

关键信息

1. 物流地产供需分析

• 总量多：我国仓储物流设施总面积约10亿平方米，但人均面积仅为0.7平方米，远低于美国和日本。
• 高标仓：我国高标仓占仓储总面积仅6.4%，而美国占比超20%。预计2021年高标仓缺口达7000万平方米。
• 冷库：2020年我国冷库容量达1.8亿立方米，但人均仅为0.11立方米，远低于美国和日本。预计未来冷库需求将显著增长。

2. 公募REITs对物流地产的影响

• 市场表现：首批仓储物流REITs上市后表现良好，收益率高于沪深300指数。
• 优势：公募REITs以权益型融资为主，具有更强的流动性、派息稳定性及主动管理模式。
• 政策支持：2020年公募REITs试点启动，2021年进一步明确物流地产为支持行业之一。

3. 相关标的分析

顺丰房托（2191.HK）

• 资产分布：位于中国香港、佛山及芜湖，其中香港物业估值占比达87%。
• 运营情况：2020年租金收入约1.83亿元，物业收入净额约1.77亿元，出租率稳定在90%以上。
• 投资收益：2018-2020年通过ABS累计实现投资收益约18亿元；2021年设立房托基金，实现投资收益约9亿元。

中金普洛斯REIT（508056.SH）

• 底层资产：包括7个位于京津冀、长三角及粤港澳大湾区的物流园区，总面积约70.5万平方米。
• 运营表现：2020年末平均出租率约98.72%，有效租金单价约40元/平方米/月。
• 项目亮点：北京空港物流园租金最高，达67.4元/平方米/月，占整体估值31%。

南山控股（002314.SZ）

• 市场地位：A股首家上市物流地产公司，2020年物流地产市占率7%，位列第三。
• 业务结构：地产收入占比约80%，但仓储物流毛利贡献近半，宝湾物流为公司主要物流业务平台。
• 创新布局：积极布局屋顶光伏业务，探索资源增值路径。2020年通过类REITs项目实现投资收益约12.48亿元。

投资建议

1. 资源储备丰富：关注具备丰富物流地产资源的企业，如顺丰控股，其通过多渠道盘活资产获取投资收益。
2. “园区+”模式：关注在物流园区基础上拓展其他增值服务的企业，如南山控股和传化智联，探索光伏、充电等新业务。
3. 公募REITs：关注具有高出租率和稳定租金收入的物流地产REITs，如中金普洛斯REIT，其派息稳定，适合市场波动期投资。

风险提示

• 经济大幅下滑：可能影响物流需求及租金水平。
• 行业竞争加剧：可能导致价格战及利润下降。

图表目录摘要

• 图表1：物流保管费用及占物流费用比重
• 图表2：部分国家仓储物流设施总库存
• 图表3：部分国家人均仓储物流设施库存
• 图表4：2021Q3不同行业租赁仓储物流面积占比
• 图表5：2020年ESR公司租户行业分布
• 图表6：我国实物网购占社零比重
• 图表7：美国网络零售占零售总额比重
• 图表8：我国实物网购金额及同比
• 图表9：快递行业业务量及增速
• 图表10：快递行业收入及增速
• 图表11：京东物流VS顺丰VS菜鸟基础设施对比
• 图表12：顺丰仓库面积
• 图表13：京东物流管理仓储面积
• 图表14：2020年中国物流地产商市占率
• 图表15：中国非保税高标仓区域占比
• 图表16：中国非保税高标仓区域分布
• 图表17：全国工矿仓储用地供应面积
• 图表18：长三角2015-2019年一手经营仓储用地出让
• 图表19：国内一线城市仓储租金情况
• 图表20：国内其他代表城市仓储租金情况
• 图表21：高标仓和普通仓的主要差异
• 图表22：2010年38个城市社零超千亿元
• 图表23：2019年110个城市社零超千亿元
• 图表24：我国高标仓存量及同比
• 图表25：我国冷链物流市场规模
• 图表26：我国冷库库容
• 图表27：国内冷库容量（万吨）
• 图表28：人均冷库容量（立方米）
• 图表29：冷冻食品冷运规模测算
• 图表30：生鲜电商交易规模
• 图表31：16个城市冷库成交租赁面积
• 图表32：“四横四纵”国家冷链物流骨干通道网络布局示意图
• 图表33：类REITs与公募REITs的比较
• 图表34：美国基础设施权益型REITs市值及数量
• 图表35：美国基础设施权益型REITs市值比例
• 图表36：美国物流仓储REITs、标普500指数和道琼斯工业平均指数年回报率对比
• 图表37：我国首批仓储物流公募REITs项目情况摘要
• 图表38：我国首批仓储物流公募REITs上市后表现
• 图表39：顺丰房托三项物业情况
• 图表40：顺丰房托底层资产租金收入
• 图表41：顺丰房托物业收入净额
• 图表42：顺丰房托底层资产出租率
• 图表43：顺丰房托底层资产每平方米月租金
• 图表44：顺丰仓储物流网络资源
• 图表45：顺丰物流场地资源
• 图表46：顺丰控股2018-21年盘活资产获得的投资收益
• 图表47：中金普洛斯仓储资源
• 图表48：目标基础设施资产概况
• 图表49：2020年末有效租金单价
• 图表50：截至2020年12月31日中金普洛斯底层资产估值占比
• 图表51：北京市场截至2020年末出租率
• 图表52：北京市场截至2020年末租金
• 图表53：长三角市场截至2020年末出租率
• 图表54：长三角市场截至2020年末租金
• 图表55：珠三角市场截至2020年末出租率
• 图表56：珠三角市场截至2020年末租金
• 图表57：各项目出租率
• 图表58：租约剩余期限占比
• 图表59：租户行业分类占比
• 图表60：中金普洛斯财务情况
• 图表61：南山控股收入结构（2020年）
• 图表62：南山控股收入结构（2021H1）
• 图表63：南山控股21H1毛利构成
• 图表64：南山控股2020和2021H1分业务毛利率
• 图表65：截至2020年末南山控股仓储物流布局
• 图表66：宝湾物流收入
• 图表67：宝湾物流净利润
• 图表68：管理园区数量
• 图表69：仓储出租率
• 图表70：仓储运营面积
• 图表71：仓储规划在建面积