房地产-C-REITs深度报告-2023年上半年C-REITs市场回顾-万联证券_19页_1mb

2023年上半年中国公募REITs市场回顾与分析

一、市场表现

1. 中证REITs指数累计下跌20.95%，明显弱于沪深300（-0.75%）、中证全债（+2.98%）及COMEX黄金（+5.56%）。其中华夏中国交建REIT跌幅最大（-279.2%），而中信建投国家电投新能源REIT跌幅最小（-14.1%）。7月市场出现反弹，但整体仍低于沪深300换手率。

二、交易数据

1. 市值变化：6月末总市值86,914亿元，较上年末增长2%。交通基础设施类REITs市值最高（33,296亿元，占比38.3%），园区基础设施类次之（21,200亿元，占比21.2%）。仓储物流类REITs上半年累计下跌395%，但上市后折溢价率达34%。
2. 成交量：上半年累计成交额39,409亿元，但增速（49.6%）远低于市值扩张幅度（690%）。6月大宗交易活跃度环比上升33.87%，成交额达1,443亿元。
3. 换手率：上半年月均换手率维持低位，6月达14%，仅为沪深300换手率的约1/3。产权类REITs换手率（15%）高于经营权类（13%）。

三、一级市场动态

1. 首发项目：上半年共6个，其中3个已上市（中金光谷REIT、红土盐田港REIT、博时蛇口REIT），1个通过审核，2个待申报。
2. 扩募进展：首批4支产权类REITs扩募落地，合计募集5,064亿元。包含红土盐田港REIT（+415亿）、博时蛇口REIT（+1,244亿）、中金普洛斯REIT（+1,853亿）及华安张江REIT（+1,553亿）。

四、业绩修复情况

1. 2023年Q1出租率与租金同比承压，Q2部分资产出现修复迹象。典型REITs数据：
   • 华安张江产业园REIT：Q2平均租金56.17元/平/天，出租率94.4%
   • 中金普洛斯REIT：Q2平均租金11.49元/平/天，出租率94.4%
   • 鹏华深圳能源REIT：Q2平均租金5.82元/平/天，出租率96.4%
2. 多支REITs估值低于对应ABS估值，现金分派率整体67%（产权类39%、经营权类91%）。

五、风险提示

1. 基础资产经营不确定性
2. 募集说明书现金流测算偏差
3. 后续扩募进度不及预期
4. 业绩修复不及预期
5. 数据统计误差风险

建议关注市场回调带来的投资性价比提升，叠加宏观经济修复可能带来的业绩改善。当前需重点关注下半年限售份额解禁压力及持续扩募进展对市场的影响。