20161114-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_总量调整结构分化特点不变_前期行业指数15_修复空间兑现过半_35页_2mb

报告摘要

招商房地产周观点&高频追踪报告总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现结构性分化，行业策略与配置组合分析显示，虽然全局销量持续回落，但各线城市分化特点依旧显著。一线城市销量在底部震荡，二线城市调整明显，三线城市则稳中有升。政策持续高压推动行业调整，为未来小周期上行提供弹性。同时，中美经济相对水平变化支持中国流动性改善，对不动产形成中期价格支撑。

主要观点

行业策略与配置组合：
- 销量趋势：整体销量维持回落，但三线城市销量趋势性回升。
- 政策影响：政策高压加速行业调整，有利于中周期复苏，预计未来小周期将在明年四季度往后开启。
- 投资逻辑：地产指数难有超额收益，但不具看空基础，短期由市场流动性决定，估值修复持续性取决于无风险利率变化。
- 个股偏好：资源型地产股具备相对价值和长线逻辑，看好其逆向投资机会。低PE周转型公司仍是阶段性估值修复的洼地。
- 主题投资：开始布局央企改革、国企改革和主题投资，关注深圳地区国企改革、大央企整合概念。保险资金举牌地产股的风难以打住，关注高折价小公司和资源型白马。
行业估值与周期：
- 房地产板块PE和PB略回升至近五年均值的129%和109%，在周期类行业中排名居中。
- 房地产指数在29个大类行业中涨幅排第14，相对沪深300指数无超额收益，但行业基本面仍保持稳定。
市场动态与数据：
- 一手房市场：
  - 重点城市可售套数持续下降，10月30城中25城合计可售套数142万套，环比下降5.6%。
  - 11月11日，23城可售套数较上月底下降0.5%。
  - 主流城市上周销量环比-14%，一线-12%，二线-30%，三线+5%。
  - 11月销量累计同比整体下降，一/二/三线城市全部下降。
- 二手房市场：
  - 上周销量大多回落，重点城市如北京、深圳、青岛等均出现下降。
  - 11月累计同比部分城市上升，如杭州、南京等。
- 土地市场：
  - 10月百城住宅类土地供应和成交量均有所回落，楼面均价大幅下跌。
  - 重点城市如石家庄、成都、青岛等地土地成交有所下降，市场热度略有降温。

关键信息

政策影响：政策持续高压加速行业调整，为未来小周期提供上行弹性。
经济环境：中美经济相对水平变化支持中国流动性改善，对不动产形成中期价格支撑。
市场分化：一线、二线、三线城市销量和价格趋势分化明显，三线城市仍存改善空间。
投资建议：
- 资源型个股：重申【侨城】资源价值及管理趋积极，【北京城建】为绝对便宜的北京地主。
- 周转型个股：【华发】兼具资源属性和周转特征。
- 主题投资：关注【嘉宝】房地产基金主题，【苏宁环球】大健康主题。
- 国企改革：关注【侨城】、【沙河】、【天健】等国企改革标的。
- 定增倒挂：举牌预期及定增倒挂概念仍是短期选股策略。
风险提示：多元化转型效果低于预期，行业龙头波动加大。

配置建议

自下而上选股：关注“资源/业绩/估值/博弈”等角度，部分标的进入投行项目名单后调出组合。
分红角度：股息率是长期投资的重要回报来源和安全边际，税前股息率首开最高为5.1%。
转型角度：新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心逻辑。

土地与金融政策

土地市场：10月百城住宅类土地供应和成交量回落，楼面均价大幅下跌。
金融政策：多地上调首付比例，如杭州首套房首付比例由30%上调至40%，二套房首付比例由50%上调至60%。

总结

本报告指出，房地产行业当前呈现结构性分化，一线、二线、三线城市销量与价格趋势各异。政策高压推动行业调整，有利于未来小周期上行。投资策略建议关注资源型个股、低PE周转型公司及国企改革主题。同时，房地产板块估值在周期类行业中居中，具备一定的安全边际，但短期难有超额收益。整体来看，房地产行业处于调整期，但仍有结构性机会，需关注政策动向及市场流动性变化。

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