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金地商置年度总结（2021年）

公司资料

• 公司名称：金地商置集團有限公司
• 英文名称：Gemdale Properties and Investment Corporation Limited
• 注册地：百慕達
• 股份代號：535
• 公司秘書：黄灏贤先生
• 香港總辦事處及主要營業地址：中環皇后大道中28號中匯大廈19樓
• 主要往来银行：东亚银行有限公司、中国光大银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、星展银行有限公司香港分行、渣打银行（香港）有限公司
• 核数师：安永会计师事务所
• 法律顾问：盛德律师事务所、薛馮廓岑律师行
• 董事会成员：
  • 执行董事：凌克先生、黄俊燦先生（主席）、徐家俊先生（行政总裁）、韦传军先生（财务总裁）
  • 非执行董事：Loh Lian Huat先生、张斐赞女士
  • 独立非执行董事：许照中先生、蒋尚羲先生、夏新平先生
• 委员会：
  • 审计委员会：夏新平先生（主席）、许照中先生、蒋尚羲先生
  • 提名委员会：黄俊燦先生（主席）、许照中先生、蒋尚羲先生
  • 薪酬委员会：许照中先生（主席）、夏新平先生、徐家俊先生

核心内容

市场概述

2021年中国房地产市场经历了从上半年“高热”到下半年“冰封”的转变：

• 新房价格：上半年上涨1.7%，下半年上涨0.73%，全年累计上涨2.44%，为近七年最低。
• 新房成交量：上半年活跃，随后下降，三线城市降幅超30%。
• 土地市场：受“集中供地”政策影响，住宅用地供应规模明显减少，重点城市土地交易热度下降，流拍和撤牌情况严重。
• 一线城市：土地需求相对稳定，供应增加38%。
• 二三线城市：土地供应和需求均大幅下降，二线城市成交下降23%，三线城市下降31%。

业绩回顾

• 合同销售额：2021年达784.5亿元，同比增长4%。
• 现金回款率：超过90%，为集团运营提供稳定现金流。
• 股东应佔溢利：40.1亿元，同比下降8%。
• 毛利率：全年为20%，同比下降22个百分点（去年同期为42%）。
• 展望2022年：
  • 房地产市场仍将处于调整期。
  • 融资端逐步放松，缓解房企资金压力。
  • 集团将加强与央企/国企合作，加速销售回款，优化城市布局，提升产品力和品牌竞争力。

财务概要

業務分部表現

物業發展

• 收入：130.197亿元，佔總收入92%，同比下降11.1%。
• 溢利：42.552亿元，同比下降42.4%。
• 主要原因：销售面积减少及毛利率下降。
• 主要项目：杭州彭埠项目、武汉兰亭盛荟、太原兰亭熙园、青岛西客站项目、上海金地自在之城。

物業投資及管理

• 收入：86.86亿元，佔總收入6%，同比增长9.3%。
• 溢利：22.107亿元，同比增加2,159.4亿元。
• 主要原因：投资物业公允值收益增加1,378.6亿元（其中深圳科技園三期收益79.32亿元），使用權資產公允值變動增加22.95億元，合營公司及聯營公司溢利增加42.19億元。
• 出租率：深圳科技園三期年末預租率超70%，预计明年达到90%以上，优于同区其他写字楼。
• 主要租户：腾讯、明源云、马斯夫、英美烟草集团等。

小額貸款

• 收入：29.65亿元，佔總收入2%，同比下降8.8%。
• 溢利：19.57亿元，同比下降6.5%。
• 主要原因：宏观经济发展放缓，贷款规模减少，导致利息收入下降。

财务资源、流动资金及资本结构

• 存款、银行及现金结餘：由71.518亿元增至87.719亿元，增长23%。
• 总贷款：229.53871亿元，同比增加46.3亿元。
• 净债务：由110.376亿元增至133.279亿元，净债务比率由52%升至54%。
• 贷款期限分布：
  • 一年内或按要求偿还：约49.029亿元（2021年） vs 20.156亿元（2020年）
  • 第二年：约3.0825亿元 vs 11.35756亿元
  • 第三至第五年：约11.1073亿元 vs 53.9781亿元
  • 五年以上：约14.2489亿元 vs 100.4367亿元

财务管理

• 外匯風險：集团贷款涉及美元、人民币及港币，主要业务以人民币结算，因此面临外汇风险。
• 预期汇率波动：人民币对港币及美元的汇率有适度波动，但集团认为外汇风险可接受。
• 对冲策略：集团将适时检讨及监控货币风险，并在适当时候对冲风险。

股东权益

• 总股东权益：由188.882亿元增至217.391亿元。
• 增加原因：2021年股东应佔溢利40.142亿元，部分抵消2020年末期股息13.26亿元。

总结

金地商置在2021年面对房地产市场的下行压力，依然取得显著的合同销售额增长，但整体盈利有所下降。集团通过多元化土地获取渠道，扩大土地储备，重点布局一线及二线城市的优质物业，同时加快商业及产业园项目的发展。尽管毛利率下降，集团通过优化资产结构和提升运营效率，保持了较高的现金回款率。在财务方面，集团增加了贷款规模，但净债务比率仍处于合理区间，为未来投资预留了空间。集团将继续推进稳健发展，加强与央企/国企合作，提升品牌竞争力和盈利能力。