2017上海商品住宅市场半年度报告_97页-3mb

上海2017年上半年楼市总结

核心内容

2017年上半年，上海房地产市场经历了多次调控政策的收紧，调控力度空前，政策执行严格，市场进入调整阶段。调控政策主要包括限购、限贷、限价、限签以及整治“类住宅”项目等。同时，环上海区域市场承接了上海外溢的购房需求，表现出不同的市场反应。

主要观点

• 政策收紧：上海从2016年3月开始实施调控政策，经历三次加码，市场正式进入调整期。
• “类住宅”整治：2017年1月底，上海对“类住宅”项目进行分类整治，严禁公寓式办公、商业物业的审批，规范市场秩序。
• 土地市场变化：2017年上半年，上海土地供应集中于外郊环和郊环外，土地成交楼板价表面降温，但实际热度未减，政府为防止地王频现而中止部分地块出让。
• 商品住宅市场：市场呈现“量缩价涨”的趋势，成交量大幅下降，但价格依然上涨，部分高端项目依然受到市场欢迎。
• 环上海区域：如太仓、昆山、嘉兴、舟山等城市承接了上海外溢需求，市场表现活跃，但政策影响不同。

关键信息

调控政策回顾

• 沪九条（2016年3月25日）：提高二套房首付比例，加强市场监管。
• 沪六条（2016年10月8日）：进一步强化市场监管，增加土地供应。
• 第三次收紧（2016年11月28日）：调整二套房认定标准，提高首付比例，下调公积金贷款额度。

上海商品住宅市场

• 成交量：2017年上半年共成交359.1万平米，同比大幅下降49%。
• 成交均价：成交均价为47369元/平米，同比增长33.7%。
• 存销比：3个月移动存销比为9.7个月，预计2017年第三季度存销比将回升至12-15个月，市场调整预期增强。

环上海市场

• 太仓：土地市场火爆，住宅市场成交量和价格均上涨。
• 昆山：限购政策影响明显，但房企拿地意愿仍强。
• 嘉兴：开发商拿地热情高涨，土拍现场竞争激烈。
• 舟山：受上海外溢需求影响，住宅市场成交量和价格均上涨。

市场趋势研判

• 短期趋势：2017年下半年至2018年，市场将面临五重危机叠加影响，包括经济周期、中美货币趋同、货币政策、债务偿付和政策时效性。
• 政策时效性：调控政策的时效期主要集中在6-9个月，预计2017年8月左右将出台加强版调控政策。
• 限售政策：预计2017年第三季度将出台限售政策，抑制投资投机行为。

结构分析

调控政策

• 政策发展脉络：上海房地产市场调控是中央宏观经济调控的一部分，政策层层加码，力度空前。
• 政策执行：政策执行严格，无操作空间，市场进入调整阶段。

土地市场

• 土地供应：2017年上半年土地供应集中于外郊环和郊环外，土地成交楼板价表面降温，但实际热度未减。
• 土拍情况：政府中止部分地块出让，防止地王频现，市场热度依然存在。

商品住宅市场

• 成交量：大幅下降，但价格依然上涨，部分高端项目依然热销。
• 存销比：3个月移动存销比为9.7个月，预计第三季度回升至12-15个月。

环上海市场

• 太仓：土地市场火爆，住宅市场成交量和价格均上涨。
• 昆山：限购政策影响明显，但房企拿地意愿仍强。
• 嘉兴：开发商拿地热情高涨，土拍现场竞争激烈。
• 舟山：受上海外溢需求影响，住宅市场成交量和价格均上涨。

市场预测

• 短期趋势：预计2017年下半年至2018年，市场将面临五重危机叠加影响，政策收紧将继续。
• 政策时效性：调控政策的时效期主要集中在6-9个月，预计2017年8月左右将出台加强版调控政策。
• 限售政策：预计2017年第三季度将出台限售政策，抑制投资投机行为。