2017年上海商品住宅市场半年度报告_95页_3mb

上海2017年上半年楼市总结

核心内容

2017年上海商品住宅市场在多重调控政策下呈现调整态势，政策调控力度空前，市场热度未减，但成交量大幅下降。市场在“量缩价涨”的背景下，存在暗流涌动的现象，同时，环上海区域市场因上海外溢需求而表现出强劲的购买力和投资热情。

主要观点

• 上海楼市调控政策层层加码，从限购、限贷到“类住宅”整治，政策从严，市场进入调整阶段。
• 2017年下半年预计政策将进一步收紧，尤其在“十九大”召开前后，市场可能迎来新的调控措施。
• 市场实际需求未减，尤其是高端住宅和刚需住宅，市场预期和购买意愿依然旺盛。
• 环上海区域如太仓、昆山、嘉兴、舟山等市场因上海政策限制，承接了部分外溢需求，成为投资热点。

关键信息

一、调控政策回顾及展望

1. 调控政策发展脉络

• 上海自2016年3月起，三次出台调控政策，包括“沪九条”、“沪六条”和“11月28日调控加码”，强化市场监管，限制投资投机。
• 政策重点在于控制房价过快上涨，稳定市场，同时抑制资产泡沫，推动房地产市场健康发展。

2. 上海“类住宅”整治政策

• “类住宅”项目整治从严，严禁公寓式办公和商业物业的审批，推动市场规范。
• 开发商需自行整改，确保项目符合规划用途，政府将出台全市性方案。

3. 政策时效性

• 上海调控政策平均时效期为9个月，2017年7月前后可能出台加强版政策。
• “限售”政策可能成为抑制投资投机的“补丁”政策，预计在第三季度出台。

二、2017年上半年楼市反应

1. 土地市场

• 土地供应集中在外郊环和郊环外，土地成交楼板价表面降温，但实际热度不减。
• 土地出让方式调整为“招挂复合”，土地成交溢价率下降，但起拍楼板价仍高。
• 政府中止部分地块出让，以防止“地王”频出对市场造成冲击。

2. 商品住宅市场

• 上半年商品住宅成交面积同比下降约50%，均价同比上涨33.7%，市场呈现“量缩价涨”。
• 高端项目如金茂府、瑞虹新城等仍保持较高热度，部分项目实现“日光盘”。
• 市场去化周期维持在合理区间，但政策消化期过后，市场需求仍旺盛。

3. 环上海区域市场

• 太仓、昆山、嘉兴、舟山等地因上海限购政策而承接外溢需求，市场活跃。
• 太仓土地市场火爆，溢价率高达53%，开发商拿地意愿强烈。
• 嘉兴土拍参与房企数量达750家，成为史上最强土拍。
• 舟山商品住宅市场受上海外溢影响，存销比低，未来价格上涨动力强。

三、楼市背后的真相

1. 控人口与产业疏解

• 上海通过限购限贷等措施控制人口增长，同时推动产业疏解。
• “类住宅”整治旨在减少投资投机，引导资金进入实体经济。

2. 高端市场与刚需市场

• 高端市场依然受到追捧，部分项目虽未取得预售证，但蓄客量大。
• 刚需市场表现活跃，如万科海上传奇开盘两小时售罄，显示市场真实需求未减。

四、短期趋势研判

1. 五重危机叠加影响

• 全球经济周期、中美货币趋同、货币政策、房企融资偿付期、购房者配资周期等因素可能在2017年下半年集中爆发。
• 若五重危机集中爆发，房地产市场将面临重大调整，甚至出现类似2008年的局面。

2. 市场调整预期

• 2017年下半年将是市场最低谷，政策密集出台，楼市调整不可避免。
• 2016年市场严重透支未来需求，2017年预计成交量下降14.8% - 33.3%。

3. 预测方法

• 采用时间序列分解法中的乘法模型，结合长期趋势、季节变动、周期变动等因素进行预测。
• 预计2017年上海商品住宅销售面积位于923.1 - 1177.7万平米之间，较2016年下降14.8% - 33.3%。

市场展望

• 上海楼市在政策调控下进入调整阶段，短期内市场仍存在暗流。
• 环上海区域市场因政策外溢效应而活跃，成为投资热点。
• 2017年下半年，政策可能进一步收紧，市场将面临更大调整压力。