20181019-东北证券-中南建设-000961.SZ-区域龙头聚焦主业_招贤纳士阔步发展_42页_9mb

中南建设（000961）深度报告总结

核心内容

中南建设（000961）作为一家以房地产开发为主营业务的全国性房企，近年来在战略调整、业务聚焦、管理优化等方面取得了显著成效。公司从2013年起由“大盘开发”转型为“小盘深耕”模式，显著提升了销售规模和利润水平。同时，公司积极引入职业经理人，推动集团向现代化管理转型，并通过股权激励和员工持股计划，增强了员工的积极性和凝聚力。

主要观点

• 业绩反弹明显：公司2018年上半年毛利率达到22.23%，房地产业务毛利率为24.35%，较2017年全年提升8.78个百分点。2018年1-9月销售金额同比增长64%，预计全年销售金额将突破千亿规模。
• 销售增长强劲：公司通过聚焦三四线城市，尤其是江苏地区，实现了销售规模的快速增长。2018年1-9月，公司销售金额达1027亿元，销售均价达13267元/平米，销售均价和面积均实现显著增长。
• 土储充足，布局合理：截至2018年6月底，公司拥有全口径土地储备2990万平米，预估未售土储总货值约3650亿元，其中四成位于江苏，为公司未来销售提供充足支撑。
• 负债结构优化：公司有息负债为562亿元，净负债率193%，较2017年底下降40个百分点。短债比例为26%，现金/短债覆盖系数由1.09上升至1.31，偿债能力显著增强。
• 管理优化，人才引进：公司引入了陈凯担任中南置地董事长，并与陈锦石形成合伙人关系，推动公司管理现代化。同时，公司推出股权激励和员工持股计划，进一步增强团队凝聚力。
• 投资建议：公司维持“买入”评级，预计2018、2019、2020年的EPS分别为0.59、1.08、1.34元，对应PE分别为8.61、4.72、3.83倍，具有较强的投资价值。

关键信息

业绩表现

• 2018年1-9月：销售金额1027亿元，同比增长64%；销售均价13267元/平米，较2017年提升26%。
• 上半年毛利率：22.23%，房地产业务毛利率24.35%，较2017年提升8.78个百分点。
• 销售回款：2018年上半年销售商品、提供劳务收到现金408.96亿元，同比增长55.09%；经营性现金流净流入14.61亿元，实现由负转正。

土地储备

• 总土储面积：2990万平米，预估未售土储总货值约3650亿元。
• 江苏地区土储：占比约42.53%，其中南通市土储面积278万平米，占公司总土储的11.80%。
• 土储分布：公司土地储备主要集中在三四线城市，其中江苏、山东、湖北等地占比较大。

财务状况

• 有息负债：562亿元，净负债率193%，较2017年底下降40个百分点。
• 短债比例：26%，现金/短债覆盖系数1.31，偿债能力提升。
• 资产负债率：剔除预收账款后，资产负债率下降，显示财务结构优化。

管理与战略

• 战略模式升级：从“大盘开发”转型为“小盘深耕”，提高开发效率和利润水平。
• 扁平化管理：采用总部-战区-项目的两级半管理架构，提升决策效率。
• 内部竞争机制：各战区之间形成内部赛马机制，促进业绩增长。
• 人才引进：陈凯、鲁贵卿等职业经理人加入，提升公司管理能力。

投资与估值

• 2018年目标价：6个月目标价为9.00元。
• 盈利预测：预计2018、2019、2020年的EPS分别为0.59、1.08、1.34元。
• 估值：当前股价对应2018、2019、2020年PE分别为8.61、4.72、3.83倍，市净率分别为1.01、0.84、0.69倍，估值较低。

风险提示

• 销售不及预期：二线、三线城市项目销售可能不及预期。
• 融资环境收紧：行业融资环境可能进一步收紧，影响公司资金链。

结论

中南建设在战略转型、业务聚焦、管理优化等方面取得了显著成效，业绩和财务状况持续改善。公司通过小盘深耕策略和优化土储结构，实现了销售规模的快速增长和利润水平的提升。随着公司管理团队的优化和员工激励机制的完善，公司有望在未来持续增长，值得投资者关注。