20160907-申万宏源-中南建设-000961.SZ-主业发生积极变化_大数据持续推进_18页_1mb

中南建设 (000961) 首次覆盖分析总结

核心内容

中南建设（000961）在2016年9月7日获得首次覆盖评级，给予中性评级，目标价为8.7元。报告指出，公司正在经历积极的转型，从传统的房地产和建筑业务向更优质的区域布局和新兴的PPP模式、建筑工业化及大数据领域拓展。

主要观点

1. 房地产业务转型

• 销售增长：2016年上半年，公司实现房屋销售面积142万平米，销售金额158亿元，分别同比增长51%和76%。
• 销售均价提升：销售均价从2015年的9400元/平米提升至11127元/平米，整体销售表现强劲。
• 区域布局优化：公司聚焦于一二线城市及周边县市，新拿地块均位于市场供需结构优、销售良好的区域，未来可售面积达1428万平米，其中一二线城市占比达35%。
• 毛利率波动：上半年毛利率为17.67%，较去年同期下降7个百分点，主要由于低毛利项目结转及三四线城市项目影响。预计下半年毛利率将有所回升。

2. 建筑业务转型

• PPP模式拓展：公司已成功获得温岭监狱PPP项目，未来将重点介入城市基础设施领域，如地下管廊和城市轨道交通等。
• 建筑工业化：公司在NPC（新型混凝土预制装配技术）领域处于行业领先地位，技术已成功推广至多地，并计划扩大外销规模。
• 订单增长：2016年上半年新签合同金额达110亿元，期末在手合同金额为301.2亿元，预计未来三年新签订单总额将达207.57亿元、228.33亿元和251.16亿元。

3. 大数据业务布局

• 玛娜花园：公司投资的大数据公司上海承泰推出玛娜花园平台，致力于打造个人数据跨平台自由存取并授权交易的生态系统。
• 多元化版本：玛娜花园已发展为包括电商购物、颜值数据、支付、社区、保险等十个版本，覆盖广泛。
• 合作与扩张：已与多家金融机构达成合作，并计划通过区块链技术提升平台运营效率，目标在2020年前实现1亿人的个人数据资产管理规模。

关键信息

财务数据

• 营业收入：2016年上半年为133.2亿元，同比增长51%；预计2016-2018年营收增速分别为45.4%、17.5%、14.7%。
• 净利润：2016年上半年为3.37亿元，同比下降24%；预计2016-2018年净利润分别为10.8亿元、11.4亿元、12.4亿元。
• 每股收益：预计2016-2018年分别为0.29元、0.31元、0.34元。
• 毛利率：预计2016-2018年分别为22.83%、21.89%、21.40%。
• 资产负债率：从2015年底的86%降至2016年的83%，扣除预收款项后为73%；净负债率由202%降至145%。
• 市盈率：预计2016年PE为30.00X，参考可比公司PE为25.00X，给予20%的溢价。

估值分析

• RNAV估值：每股RNAV为6.51元，当前股价8.10元，折价率约为24.43%。
• 可比公司：包括苏宁环球、中茵股份、苏州高新、泛海控股、绿地控股、栖霞建设等，其2016年PE平均为25.00X。

风险提示

• 行业下行风险：房地产行业整体景气度下行，可能影响公司业绩。
• 大数据业务风险：大数据业务进展受阻可能影响公司未来增长空间。

股价催化剂

• 建筑业务向PPP模式转化
• 大数据业务进展顺利
• 公司深耕布局的城市房地产销售良好

有别于大众的认识

• 公司主业正在积极转型，地产业务逐步撤出三四线城市，建筑业务转向PPP和建筑工业化。
• 公司在大数据领域布局深远，未来有望增厚成长空间。

总结

中南建设正通过业务转型和战略布局，逐步摆脱传统房地产和建筑业务的局限，向高毛利区域和新兴领域拓展。尽管当前毛利率受到低毛利项目结转影响，但公司积极优化资本结构，推进PPP模式和建筑工业化，同时布局大数据，为未来增长提供新动力。基于可比公司PE和公司未来增长潜力，给予中性评级，目标价8.7元。