房地产行业：市场环境友好，需求端持续复苏-20200614-广发证券-22页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产市场呈现政策调控与基本面复苏并存的态势。政策层面，海南强调“房住不炒”，严格控制房地产开发，北京顺义暂停供应共有产权房用地。多地出台人才补贴政策，进一步刺激市场需求。在融资方面，房企海外融资规模持续提升，融资成本有所下降。在成交方面，6月前11天，50城新房成交同比增长3.8%，剔除武汉、长沙后增长14.7%；14个二手房市场同比上涨65%。市场环境友好，按揭利率下行有助于购房需求释放。

主要观点

• 政策调控：海南强调“房住不炒”，严格限制房地产开发，避免市场波动；北京顺义暂停共有产权房用地供应；多地加强市场监管，提高人才补贴标准。
• 市场表现：6月新房成交同比转正，二手房市场表现强劲，去化率有所改善。
• 融资情况：房企融资以海外为主，融资成本持续下行，多只债券选择下调利率。
• 企业动态：部分房企调整公司名称，完成股份配售，优化股权结构。
• 投资建议：当前行业背景有利于头部企业估值修复，建议关注保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口等A股龙头；融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团等H股龙头。

关键信息

一、政策及基本面跟踪

(一) 主要政策回顾

• 海南：强调“房住不炒”，严格控制房地产开发，避免市场大起大落。
• 北京顺义：暂停共有产权房用地供应。
• 东莞：强化房价地价联动机制，加大商品房供给。
• 多地人才补贴政策：
  • 厦门：双一流本科、硕士、博士分别给予2万元、3万元、5万元生活补贴，优秀博士可申请购房补贴或人才住房。
  • 珠海：30岁以下本科或35岁以下硕士可申请租房和生活补贴。
  • 义乌：取消购房补贴的户籍限制，调整社保缴纳年限。
  • 衢州：博士、“双一流”硕士、“双一流”本科分别可获60平方米、30平方米、15平方米购房补贴。
  • 海宁：本科生最高10万元购房补贴，硕士研究生、博士研究生分别最高20平米、30平米购房面积等价补贴。
  • 潍坊：对“双一流”或全球前200高校人才提供购房补贴。
  • 江门：提高博士人才补贴标准。
  • 张家口、信阳：全面取消城镇户口落户限制。
  • 徐州：博士公积金贷款额度可上浮20%。

(二) 重点城市成交情况

• 50城商品房成交面积：693.87万方，环比下降9.7%，同比上升3.4%。
• 一线城市：成交面积91.20万方，环比下降5.5%，同比上升15.6%。
• 二线城市：成交面积327.01万方，环比下降19.3%，同比下降11.1%。
• 三四线城市：成交面积275.66万方，环比上升3.4%，同比上升23%。
• 14城二手房成交面积：176.90万方，环比下降11.6%，同比上升65.4%。
• 一线城市二手房：58.15万方，环比下降4.6%，同比上升90.7%。
• 二三线城市二手房：118.74万方，环比下降14.7%，同比上升49.0%。

(三) 重点城市推盘及库存跟踪

• 13城商品房推盘量：单周413.36万方，环比上升53.6%，同比上升89%。
• 13城商品房批售比：上升至1.30。
• 13城商品房库存：环比上升1.8%，去化周期下降至17.92个月。
• 11城住宅库存：环比上升，去化周期下降至9.33个月。

(四) 全国土地市场供给成交情况

• 土地供应：2020年第23周供应1607.9万方，环比下降63.2%，同比下降55.4%。
• 土地成交：全类型土地成交1081.7万方，环比下降53.8%，同比下降37.5%。
• 土地出让金：323.7亿元，环比下降60.8%，同比下降41.9%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率15%，宅地溢价率17.1%。
• 分线城市溢价率：
  • 一线城市：12.0%
  • 二线城市：16.1%
  • 三线城市：22.0%

二、重点公司跟踪情况

• 融资动态：
  • 境内信用债发行规模27亿元，海外债17亿美元（约117.3亿元）。
  • 万科、阳光城下调债券利率，反映融资环境宽松。
  • 融资成本下降，多只债券选择下调票面利率。
• 公司公告：
  • 荣盛发展：供应链金融资产支持票据注册获批复。
  • 华发股份：拟发行购房尾款资产支持专项计划。
  • 滨江集团：主体评级上调为AAA。
  • 招商蛇口：拟发行股份及可转债购买南油集团股权。
  • 荣丰控股：拟发行股份购买威宇医疗股权。
  • 佳兆业美好：拟配售1400万股。
  • 绿城服务：完成配售2.67亿股。
  • 万科A：完成H股配售。
  • 世茂股份：第三大股东增持公司股份。
  • 中国金茂：拟私有化金茂酒店。
  • 小商品城：拟转让子公司股权。
  • 龙湖集团：股东增持股份。
  • 龙光地产：更改公司名称及股份简称。

三、地产板块投资观点

• 市场趋势：需求端持续复苏，供给端集中释放，市场转好趋势明显。
• 行业集中度：中小房企拿地金额占比下降，行业集中度提升不可逆转。
• 投资建议：
  • A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口。
  • 二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展。
  • H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
  • H股关注：中国金茂、合景泰富集团。
  • 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝。
  • 子领域关注：光大嘉宝。

四、风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2020-06-14