20250227-国金证券-2024年土地专题_供需接近见底_核心城市及房企相对强势_19页_2mb

总结报告：

一、土地供应概况

整体土地供应持续偏弱，2024年宅地供应总面积为45042万方，相比2023年下降287%。年内供应节奏呈现“前低后高”态势，5-8月降幅较大，四季度在政策支持下跌幅收窄至22%左右。从城市能级来看，三四线城市供应跌幅小于一二线城市，反映低能级地区对土地财政依赖度较高。各城市群供地整体下滑，环渤海、长三角、珠三角、中西部和东北的降幅分别为17%、29%、26%、34%和31%，但环渤海和珠三角修复相对较快。

二、土地成交与市场情绪

2024年宅地总成交量收缩至38415万方，同比下降229%，但同比跌幅四季度收窄至138%。一线城市成交量连降三年（高点4875万方至低点1373万方），二线城市持续下滑，三四线跌幅明显收窄。成交楼面均价下行，2024年均价5425元/方，同比降幅62%。流拍率全年为130%，较2023年下降37个百分点，但整体仍处于历史高位。溢价率保持低位波动，全年成交均价区间15%-65%，多数城市成交活跃度偏低。

三、房企拿地区域特征

百强房企2024年权益拿地金额降至9576亿元，同比下滑276%，央国企在拿地前20名中占比显著提高，城投及建筑企业占据主导，反映出市场对政策托底预期增强。土地市场呈现“强者恒强”格局，核心企业如保利发展、万科A等稳健经营，但估值分化明显。

四、城市土地出让趋势

2024年千万级土地出让金城市从9个缩减至3个，一线城市如北京、上海、杭州依旧领跑，但同比跌幅显著。Top20城市总金额同比下滑268%，结构上核心城市表现优于一般区域。部分新兴城市如西安、常州凭借经济优势表现亮眼。

五、投资建议

建议关注以下方向：

1. 地产开发商：深耕珠三角、长三角、京津冀，主打改善型产品的稳健房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展。
2. 经纪及物业平台：贝壳平台、华润万象生活。
3. 物业&建筑公司：应收款较多的地方政府相关企业，受益于化债政策的城投公司，破净的央国企地产与建筑公司，以及并购重组弹性标的。

六、风险提示

1. 政策不及预期风险；
2. 三四线城市恢复乏力；
3. 房企出现债务违约；
4. 销售市场传导至土地市场滞后。