房地产行业土地市场8月跟踪报告：成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市-20230920-万联证券-17页_2mb

报告摘要

房地产行业土地市场8月跟踪报告总结

核心内容概述

2023年8月，房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于低位，但环比有所改善。整体来看，土地出让金规模回升，高能级城市表现优于低能级城市，流拍率下降，市场结构进一步分化。国央企在土地市场中仍占据主导地位，而部分优质民营房企也有所表现。在行业资金面偏弱、政策支持仍需加强的背景下，土地市场的修复需持续关注销售与融资政策的变化。

主要观点

市场整体表现：8月土地市场供应和成交规模降幅收窄，但整体仍处低位。土地出让金规模同环比上升，但同比仍呈下降趋势。
城市表现分化：高能级城市（一线、二线）土地出让金同比显著增长，三四线城市则仍面临较大压力。
溢价率与楼面价：8月整体溢价率环比下降，但各线级城市楼面均价同比和环比均有所提升。
流拍率下降：8月300城整体流拍率下降，但三四线城市仍高于一线和二线城市。
拿地集中度提升：TOP30城市土地成交金额占整体的81.19%，集中度进一步提升，高能级城市更具优势。
房企表现：国央企继续主导拿地市场，中大型房企拿地强度环比提升，民营房企拿地占比与上月持平。

关键信息

1. 整体市场数据

土地供应：
- 2023年1-8月，300城住宅用地推出规划建面约为2.59亿平，同比下降30.17%。
- 8月住宅用地推出规划建面约为3330.99万平，同比下降17.0%。
土地成交：
- 1-8月住宅用地成交规划建面为1.97亿平，同比下降30.31%。
- 8月住宅用地成交规划建面为3136.23万平，同比下降16.1%，环比上升7.5%。
土地出让金：
- 1-8月土地出让金规模为13743.23亿元，同比下降20.44%，但环比收窄。
- 8月土地出让金规模为2364.79亿元，环比增长29.23%，同比增长29.4%。
楼面均价：
- 1-8月楼面均价为6974.35元/平，同比上升14.15%，环比增速扩大5.07pct。
- 8月楼面均价为7540.22元/平，同比上涨54.2%，环比上升20.22%。
流拍率：
- 8月流拍率为17.9%，环比下降1.6pct，同比下降2.3pct。
- 一线城市流拍率11.8%，二线城市10.2%，三四线城市24.0%。

2. 城市表现

TOP30城市：
- 1-8月TOP30城市土地出让金合计1.12万亿元，占300城总体出让金比重81.19%，同比提升1.62pct。
- 8月TOP30城市土地出让金合计2209.59亿元，占300城总体出让金比重93.44%，同比提升6.73pct。
城市排名：
- 8月土地出让金前五城市为成都、上海、杭州、南京、苏州。
- 8月土地成交建面前五城市为西安、成都、杭州、南通、苏州。
溢价率：
- 8月300城平均溢价率为4.07%，同比上升1.18pct，环比下降0.91pct。
- 各线级城市溢价率分别为：一线8.33%、二线3.48%、三四线1.8%。

3. 房企表现

国央企主导：
- 2023年1-8月，22城国央企背景房企拿地占比为68%，与上月持平。
- 1-8月TOP30房企中有超过半数为央企或国企。
拿地强度：
- 按销售规模分类，权益拿地强度分别为：
  - 销售金额 >1000亿元：22.4%
  - 400-1000亿元：35.6%
  - <400亿元：33.5%
- 与1-7月相比，销售金额 >1000亿元的房企拿地强度上升3.1%，400-1000亿元的房企上升3.6%，<400亿元的房企下降6.9%。
重点房企：
- 权益拿地强度前三为中建壹品、绿城中国、中国铁建。
- 拿地强度上升幅度前三为绿城中国、首开股份、中建智地。