20210104-东北证券-房地产行业动态报告_房地产贷款管理制度颁布_居民部门控杠杆进一步深化_6页_898kb

房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2021年1月4日发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该政策旨在进一步深化对居民部门杠杆率的控制，通过设定房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比的上限，对银行业金融机构进行监管，以防范房地产金融风险，促进房地产行业平稳健康发展。

主要观点

1. 政策背景与目的

   • 房地产贷款集中度管理制度是继“三道红线”政策后，进一步推进供给侧和需求侧改革的重要举措。
   • 目的是通过宏观审慎政策，加强对房地产行业的金融监管，防止房地产金融风险积累，推动“房住不炒”政策落地。

2. 政策内容与分档标准

   • 房地产贷款余额占比上限：
     • 中资大型银行：40%
     • 中资中型银行：27.5%
     • 中资小型银行和非县域农合机构：22.5%
     • 县域农合机构：17.5%
     • 村镇银行：12.5%
   • 个人住房贷款余额占比上限：
     • 中资大型银行：32.5%
     • 中资中型银行：20%
     • 中资小型银行和非县域农合机构：17.5%
     • 县域农合机构：12.5%
     • 村镇银行：7.5%
   • 对超限机构设置过渡期，超出2个百分点以内的过渡期为2年，超出2个百分点及以上的过渡期为4年。

3. 政策影响分析

   • 行业数据：
     • 截至2020年Q3，房地产贷款余额占各项贷款余额的28.8%，个人住房贷款余额为33.7万亿元，占各项贷款余额的19.9%。
     • 新增房地产贷款占比为27.2%，较2019年同期下降6.5个百分点，表明房地产贷款增速有所放缓。
     • 房地产贷款、个人住房贷款、房地产开发贷款增速分别为12.8%、15.6%、8.2%，均呈下降趋势。
   • 开发贷影响：房地产开发贷款增速（8.2%）与金融机构整体贷款增速（13.0%）相比，差距为4.8个百分点，预计开发贷受该政策影响相对有限。
   • 利率变化：人民币贷款加权平均利率在2020年Q2筑底回弹至5.12%，个人住房贷款利率自2019年Q4以来持续回落至5.36%。

4. 政策意义

   • 有助于控制居民部门杠杆率，防止过度借贷。
   • 促进房地产行业长期稳定发展，避免市场剧烈波动。
   • 支持租赁市场发展，住房租赁贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

关键信息

• 政策实施时间：2021年1月1日起正式实施。
• 政策影响范围：覆盖各类银行业金融机构，包括大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构和村镇银行。
• 过渡期安排：根据超限程度，设置不同的过渡期，以减少政策执行对行业造成的冲击。
• 数据来源：央行、银保监会，东北证券研究报告。

行业数据概览

重点公司财务数据

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

投资评级说明

行业投资评级：优于大势，即未来6个月内，行业指数的收益将超越市场基准。

政策背景时间线

• 2019年2月25日：银保监会提出继续实行审慎贷款标准，控制带有投机性的房地产开发和个人贷款。
• 2020年9月28日：多家大行收到通知，要求压降个人住房按揭贷款规模，新增涉房贷款占比降至30%以下。
• 2020年10月21日：央行提出逐步实施房地产及贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工程。

总结

房地产贷款集中度管理制度的实施标志着监管层对房地产金融风险的持续关注和系统性防控。该政策通过分档管理，合理设定银行房地产贷款和个人住房贷款的占比上限，引导银行优化信贷结构，控制居民部门杠杆率，同时避免行业短期内大幅震荡。政策的出台也体现出监管层在供给侧和需求侧对房地产行业的双重调控，为行业长期稳定发展提供支持。