20210103-光大证券-_关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知_点评_房地产信贷投放差异化监管_或冲击信贷增量和银行向零售转型逻辑_6页_2mb

房地产信贷投放差异化监管政策分析总结

核心内容

2020年12月31日，中国人民银行与银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，旨在通过差异化监管，控制银行业金融机构房地产贷款占比，防范房地产金融风险，引导信贷资源向实体经济和重点领域倾斜。

主要观点

• 政策目标：建立房地产贷款集中度管理制度，以宏观审慎管理为核心，防止金融资源过度集中于房地产领域，支持制造业、科技等重点行业及小微企业、三农等薄弱环节融资。
• 差异化监管：根据银行的资产规模、机构类型、存量房地产贷款业务等因素，将银行业金融机构分为五档，设定不同的房地产贷款和按揭贷款占比上限。
• 过渡期安排：对于超出上限的机构，设置2~4年的过渡期，以确保政策平稳实施。
• 区域弹性：地方法人银行在设定管理要求时可有适度的浮动空间，以适应区域经济金融发展水平和系统性风险特点。

关键信息

房地产贷款集中度管理要求

上市银行达标情况

• 大型银行：建行、中行、邮储银行等均超出房地产贷款占比上限，需进行调整。
• 股份制银行：招行、中信、浦发、平安、兴业等部分银行也超出上限。
• 中小银行：部分城商行和农合机构也存在超标问题，需控制增量或压降存量。
• 过渡期：超标银行需在2~4年内完成调整，部分银行可能延长过渡期。

政策影响

• 信贷增量影响有限：2021年按揭贷款和房地产企业贷款增量预计与2020年相当，政策未明显收紧。
• 零售转型逻辑受冲击：部分银行需减少房地产贷款投放，可能转向其他零售业务，如信用卡、消费贷款等。
• 按揭贷款定价上行：房地产贷款供给减少可能推动按揭贷款利率上行，对房地产销售和M1产生负向影响。
• 房企风险上升：融资类信托压降，表内外从紧，弱资质房企面临更大风险。
• ABS发行不确定性：尽管ABS可能成为房地产融资的新渠道，但监管可能通过额度和备案控制其规模，难以完全规避。

政策优化空间

1. 支持零售银行特色发展：当前政策未充分考虑零售银行在按揭贷款市场中的发展需求，可能影响其转型路径。
2. 全口径监管建议：未来可考虑对房地产融资进行全口径管理，包括表外资产、非标投资等，以加强穿透管理，防范系统性风险。
3. 关注风险传染：需关注房地产企业风险向个别金融机构的传染，防止局部风险扩大为系统性风险。

风险提示

• 房地产信贷调控可能对银行其他信贷投放策略产生连带影响。
• 不同银行在政策执行中可能面临不同的调整压力和挑战。

评级与结论

• 行业评级：买入（维持）
• 分析结论：房地产贷款集中度管理制度是宏观审慎管理的重要举措，短期内对银行信贷增量影响有限，但长期可能对银行向零售转型逻辑产生一定冲击。政策具有优化空间，未来可能更注重全口径管理和风险穿透。