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房地产贷款集中度管理发布，长效机制稳步构建

核心内容概述

2021年1月3日发布的报告指出，中国人民银行与银保监会联合推出房地产贷款集中度管理制度，标志着房地产市场调控长效机制的逐步构建。该制度旨在增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范系统性金融风险，提高稳健性。报告同时分析了房地产市场近期的表现，包括新房与二手房成交情况、库存变化以及土地市场动态，并提出相应的投资建议与风险提示。

主要观点

• 房地产贷款集中度管理：新政策对银行业金融机构分五档设定房地产贷款与个人住房贷款占比上限，以限制房地产贷款过度集中，降低金融风险。
• 市场表现：房地产板块本周上涨1.19%，在28个行业中排名靠前。新房成交面积同比上涨12.7%，二手房成交面积同比上涨24.8%。
• 城市分化：新房成交方面，一线城市增长显著，而二线城市略有下滑；二手房市场同样呈现一线城市增长快于其他线城市的特点。
• 库存去化周期：整体新房库存去化周期为9.1个月，三线城市去化周期最长，达到10.5个月。
• 土地市场：百城土地成交面积2368万方，成交总价523亿元，溢价率8.78%。三线城市土地成交面积同比大幅下降，但溢价率相对较高。
• 投资建议：建议关注规模型房企（如万科A、保利地产、金地集团）及成长型标的（如金科股份、中南建设、华发股份、阳光城）以及A股物管优质标的（如招商积余）。
• 风险提示：房地产调控政策趋严、销售修复不及预期、资金面大幅收紧等风险。

关键数据汇总

新房成交

• 整体：43城成交面积674万方，同比+12.7%，环比+8.8%
• 一线城市：158万方，同比+113.0%，环比+28.8%
• 二线城市：301万方，同比-6.5%，环比+4.6%
• 三线城市：215万方，同比+6.2%，环比+2.8%

二手房成交

• 整体：17城成交面积172万方，同比+24.8%，环比-0.5%
• 一线城市：65万方，同比+56.7%，环比+17.2%
• 二线城市：83万方，同比+99.4%，环比-6.7%
• 三线城市：24万方，同比+27.9%，环比-15.8%

新房库存

• 整体：18城库存面积9725万方，环比-0.38%，去化周期9.1月
• 一线城市：3205万方，环比-1.93%，去化周期7.7月
• 二线城市：3623万方，环比+1.72%，去化周期9.7月
• 三线城市：2897万方，环比-1.20%，去化周期10.5月

土地市场

• 整体：百城土地成交面积2368万方，成交总价523亿元，溢价率8.78%
• 一线城市：土地成交面积33万方，溢价率0.00%
• 二线城市：土地成交面积1238万方，溢价率8.33%
• 三线城市：土地成交面积1097万方，溢价率10.30%

行业与政策动态

房地产贷款集中度管理

• 由人民银行和银保监会联合发布，设定不同档次的房地产贷款与个人住房贷款占比上限。
• 该制度将房地产调控从城市层面转向主体层面，有助于优化行业竞争格局。
• 超出上限的机构将有2至4年的业务调整过渡期。

地方政策动向

• 北京：计划2021年向市场供应5000套集租房，强化长租房管理，推动职住平衡。
• 山东：全面放开城镇落户限制，实行经常居住地登记户口制度，畅通返乡落户渠道。
• 深圳：通过《深圳经济特区城市更新条例》，允许在特定条件下对未签约部分实施征收，以推进城市更新。

投资建议

• 规模型房企：关注万科A、保利地产、金地集团。
• 成长型标的：关注金科股份、中南建设、华发股份、阳光城。
• 物管优质标的：关注招商积余等A股物管公司。

风险提示

• 房地产调控政策趋严可能导致市场压力加大。
• 销售修复不及预期可能影响企业现金流。
• 资金面超预期收紧可能加剧行业流动性风险。

重要声明

本报告由华安证券研究所发布，数据来源为市场公开信息，分析师具有合法证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告。报告仅供参考，不构成投资建议，不保证数据的准确性与完整性，亦不承担因使用报告内容而产生的任何责任。