20201129-开源证券-房地产行业周报_中央坚持房地产审慎管理制度_单周成交略有回落_11页_1011kb

房地产行业周报总结（2020年11月29日）

核心内容

本报告分析了2020年11月第48周房地产行业的政策、成交、土地及资金情况，整体判断为“看好”行业，认为房地产仍是财政和投资的重要托底工具。报告指出，尽管政策保持“房住不炒”基调，但市场规范类政策增多，各地调控以稳为主。

主要观点

• 政策层面：中央继续坚持“房住不炒”定位，实施房地产金融审慎管理制度。地方政策以规范市场为主，包括摇号政策调整、租赁住房管理、预售资金监管、人才落户放宽等，目的是保持市场平稳运行。
• 成交情况：新房和二手房成交均出现小幅回落，但整体趋势向好。其中，32城新房单周成交面积同比下降22%，但累计成交面积同比仅下降1%。二手房方面，9城成交面积同比增长5%，但年初至今累计同比仍为-4%。
• 土地市场：全国100城土地成交热度回升，溢价率维持高位，流拍率处于低位。三线城市全类型土地溢价率最高，达20.2%；二线城市宅地流拍率1.7%，显示出市场热度。
• 融资环境：房企信用债发行规模同比下降46%，海外债未发行。房贷利率维持低位，LPR未调整，但未来可能迎来拐点。

关键信息

1. 政策导向

• 中央政策：强调“房住不炒”，坚持“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），实施房地产金融审慎管理制度。
• 地方政策：
  • 成都：摇号新规，房源优先向无房家庭和棚改户倾斜。
  • 南京：规范存量房屋改建为租赁住房的流程。
  • 西安：对住房租赁企业进行信用分级管理。
  • 清远、东莞、上海、深圳：加强商品房销售规范，防止违规操作。
  • 珠海：放宽人才落户条件。

2. 成交数据

• 新房成交：
  • 2020年第48周，全国32城新房成交面积427万平米，同比下降22%，环比下降5%。
  • 年初至今累计成交面积20200万平米，同比下降1%。
  • 各线城市表现：一线城市同比-16%，二线城市同比-21%，三线城市同比-28%。
• 二手房成交：
  • 2020年第48周，全国9城二手房成交面积135万平米，同比+5%，环比+1%。
  • 年初至今累计成交面积5544万平米，同比-4%。

3. 土地市场

• 全国100城：
  • 全类型土地成交溢价率15.4%，流拍率1.1%。
  • 宅地成交溢价率18.1%，流拍率1.2%。
• 分线城市：
  • 三线城市溢价率最高（20.2%）。
  • 二线城市宅地流拍率1.7%，显示市场活跃。

4. 融资情况

• 信用债：2020年第48周发行64.13亿元，同比下降46%，环比下降45%。
• 海外债：未发行，年初至今累计增速为-24%。
• 房贷利率：LPR维持不变，首套房贷利率5.24%，二套房贷利率5.54%，略有下降。

投资建议

• 维持行业“看好”评级。
• 建议关注四季度地产板块机会，认为销售和区域政策持续向好，房企利润率有望修复，存货价值可能重估。
• 房地产板块PE-TTM为8.71倍，仍处于历史低位，预计全年结算将回到增长轨道。

风险提示

1. 行业销售波动较大，房企销售回款可能面临困难。
2. 政策调整可能导致经营风险，如按揭利率上行、税收政策收紧。
3. 融资环境全面收紧，银行贷款额度紧张，债券利率上行，可能加剧企业流动性压力。

评级说明

• 证券评级：买入（Buy）、增持（outperform）、中性（Neutral）、减持（underperform）。
• 行业评级：看好（overweight）、中性（Neutral）、看淡（underperform）。
• 本报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

估值与分析方法的局限性

• 报告基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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