20210109-光大证券-_关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知_点评_房地产信贷投放差异化监管_或冲击信贷增量和银行向零售转型逻辑_5页_2mb

报告摘要

房地产信贷投放差异化监管总结

核心内容

2020年12月31日，人民银行与银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，旨在通过差异化监管手段，控制房地产贷款占比，引导信贷资源向实体经济和重点民生领域倾斜。该政策以法人单位为监管对象，设定房地产贷款占比和个人住房贷款占比的上限，并允许地方法人银行根据区域情况适度浮动。

主要观点

政策目标
- 健全宏观审慎管理体系，防范系统性金融风险。
- 通过差异化监管，避免信贷资源过度集中于房地产领域。
- 引导信贷资源支持制造业、科技行业以及小微企业和“三农”领域。
监管框架
- 房地产贷款占比上限：根据银行类型分为五档，分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%。
- 个人住房贷款占比上限：分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
- 过渡期安排：对于超标银行，过渡期为2至4年，具体取决于超标幅度。
- 区域差异化：地方法人银行可根据所在地经济金融发展水平和系统性风险特点，在监管要求基础上有±2.5个百分点的浮动空间。
- 支持租赁市场：住房租赁相关贷款暂不纳入房地产贷款占比统计。
- 资管新规衔接：过渡期内回表的房地产贷款不纳入统计范围。
对上市银行的影响
- 总量影响：预计2021年房地产贷款和按揭贷款增量与2020年基本持平，政策未明显收紧信贷总量。
- 结构性影响：部分大型银行和股份制银行房地产贷款占比已超标，需调整业务结构，减少房地产贷款增量或压降存量。
- 零售转型压力：部分银行可能转向其他零售业务（如信用卡、消费贷等）以弥补房地产贷款增长的放缓。
- 短期影响有限：万亿量级的资产调整对银行经营影响较小，但长期可能影响其向零售业务转型的逻辑。
政策衍生影响
- 按揭贷款定价上行：因信贷供给减少，按揭贷款利率可能上升，对房地产销售产生压力。
- 房企风险上升：融资类信托压降、表内外信贷收紧，弱资质房企信用风险可能上升。
- 证券化路径受限：尽管ABS产品可能成为替代手段，但监管仍可能通过额度和备案环节进行控制，证券化未必能规避监管。
政策优化空间
- 支持零售银行特色发展：当前政策未充分考虑零售银行在按揭贷款市场的独特地位，可能限制其业务拓展。
- 强化穿透管理：政策未涵盖表外债券、非标投资等，可能造成信贷资源转移，需进一步加强全口径监管。
- 防范风险传染：需关注房地产企业授信集中度问题，防止系统性风险向个别金融机构传导。

关键信息

监管分档：按银行类型分为五档，大型银行（如工行、建行、中行）占比上限为40%；中小银行和农合机构上限逐步降低，至村镇银行为12.5%。
过渡期安排：超标2个百分点以内过渡期为2年，2个百分点以上为4年。
按揭贷款增量：预计2021年按揭贷款增量可能低于4.5万亿，房地产贷款增量可能低于6万亿。
政策执行：监管机构可能通过额度审批和备案流程对房地产相关证券化产品进行控制，证券化路径未必能规避监管。
风险提示：房地产信贷调控可能对银行其他信贷投放策略产生连带影响，需关注政策对整体信贷结构的潜在冲击。

表格摘要

银行类型	房地产贷款占比上限	个人住房贷款占比上限	过渡期年限
第一档：中资大型银行	40%	32.5%	不同银行不同
第二档：中资中型银行	27.5%	20%	不同银行不同
第三档：中资小型银行和非县域农合机构	22.5%	17.5%	不同银行不同
第四档：县域农合机构	17.5%	12.5%	不同银行不同
第五档：村镇银行	12.5%	7.5%	不同银行不同