20160712-申万宏源-金科股份-000656.SZ-进军_核心十城_探索多元价值_17页_1mb

金科股份（000656）首次覆盖报告总结

核心内容

金科股份（000656）作为一家以房地产开发为主，新能源发电与社区综合服务为辅的多元化企业，2015年实现了营业收入194.0亿元，同比增长12.0%，归母净利润11.2亿元，同比增长23.7%。公司表现出强劲的业绩增长能力，尤其在重庆主城区的“廊桥水乡”、“涪陵天籁城”等项目中，毛利率达到30%以上，显示出良好的盈利空间。

主要观点

• 公司业绩高增长：公司2015年业绩增长显著，得益于高毛利润项目的结算。同时，经营现金流由负转正，货币资金余额达到94亿元，显示公司资金管理能力提升。
• 多渠道融资：2015年公司通过资本市场和银行间市场获得直接融资额度达123亿元，2016年又累计融资79.5亿元，融资渠道畅通。
• 区域战略调整：公司聚焦“核心十城”，即重庆、苏州、北京、成都、合肥等重点城市，逐步退出三四线城市。2016年初首次入驻南京和郑州，战略规划有序推进。
• 地产后服务与新能源转型：公司积极发展社区综合服务，设立社综服务集团和教育公司，同时通过收购华冉东方进入新能源领域，尽管受弃风限电影响，但长期看好新能源的发展前景。
• 投资评级与建议：首次覆盖，给予中性评级，目标价为4.03元，当前股价3.93元，折价3%，对应2016年PE约11.5倍，与可比公司PE相当，认为公司具备一定的估值溢价。

关键信息

• 财务数据：

  • 2015年营业收入193.99亿元，同比增长11.98%
  • 归母净利润12.67亿元，同比增长40%
  • 2016年预计归母净利润15.0亿元，对应EPS为0.35元
  • 公司资产负债率在2015年达到84%，但真实资产负债率降至78%，仍处于较高水平

• 投资预测：

  • 2016-2018年预计营业收入分别为221.20亿、250.68亿、292.24亿，增速分别为14.1%、12.8%、16.0%
  • 2016-2018年预计归母净利润分别为15.0亿、19.3亿、22.9亿，增速分别为18.31%、28.49%、18.69%
  • 2016年PE约11.5倍，与可比公司PE相当

• 区域与产品策略：

  • 区域布局聚焦“三圈一带”（京津冀、长三角、成渝城市群）
  • 产品战略调整为“541”模式，即50%刚需首置、40%品质改善、10%高端再改

• 新能源业务：

  • 通过收购华冉东方进入新能源领域，主要涉及风电和光伏项目
  • 受弃风限电影响，2015年新能源业务业绩不佳，但公司已调整策略，设立新能源产业基金

• 股价催化剂：

  • 公司大举拿地，销售业绩超预期
  • 未来较大投资计划
  • 股权激励计划实施

• 核心假设风险：

  • 房地产市场发展不及预期
  • 转型业务面临不确定性

财务预测

投资建议

• 投资评级：中性
• 目标价：4.03元
• 估值方法：RNAV估值为4.03元/股，当前股价为3.93元，折价3%
• PE倍数：2016年PE约11.5倍，与可比公司PE相当

可比公司估值

关键假设点

• 房地产业务：预计2016-2018年销售面积分别为374.57万平米、431.85万平米、509.43万平米，未来三年平均毛利率21.7%
• 物业管理：预计2016-2018年营收增速分别为35.5%、37.2%、36.1%
• 新能源业务：预计2016-2018年营收增速分别为6.7%、8.3%、7.4%

股价表现催化剂

• 公司大举拿地，销售业绩超预期
• 未来较大投资计划
• 股权激励计划实施

总结

金科股份（000656）在2015年实现了显著的业绩增长，显示其在房地产开发领域的强劲表现。公司正积极调整区域布局，聚焦“核心十城”，并探索社区综合服务和新能源等新业务领域。尽管新能源业务受弃风限电影响短期表现不佳，但公司已采取措施优化融资结构，推进“新地产+新能源”双主业协同发展。当前估值合理，给予中性评级，目标价4.03元，折价3%，未来增长潜力较大。