20200624-华安证券-金科股份-000656.SZ-成长提速与质量兼顾_夯实主业携多元齐航_38页_2mb

金科股份总结

核心内容概览

金科股份（000656.SZ）作为一家渝派房企，自1998年成立以来，经历了从单一地产开发向多元化业务协同发展的转型。公司通过“四位一体”战略，实现地产、生活服务、科技产业、文旅康养的协同发展，积极布局全国多个重点城市群，推动业务增长与价值提升。

主要观点与关键信息

• 销售逆势高增：2019年公司销售金额达1860亿元，同比增长57%，销售面积达1905万平方米，同比增长42%。公司已跻身行业前列，成为“千亿俱乐部”成员。
• 土储布局优化：公司自2016年起加大拿地力度，土地投资总额及新增土储建面复合增速分别达96%和77%。截至2019年末，公司总可售面积近6700万平方米，覆盖2020年销售目标的3倍，布局结构更趋均衡。
• 多元业务拓展：公司推动物业板块分拆上市，金科服务在管面积达2.55亿平方米，管理规模稳步提升。金科新能源在2019年实现营业收入4.15亿元，毛利率达52.01%。金科产业围绕智能制造、数字科技等方向，打造示范性产业园区。
• 激励机制完善：公司实施“股权激励+跟投机制+员工持股”三位一体的激励策略，提升员工积极性，增强企业凝聚力与执行力。
• 负债结构优化：公司净负债率降至120%，货币资金充裕，资产负债率下降。通过多种融资方式，公司实现成本下行与负债结构优化。
• 投资建议：首次给予“增持”评级，预计2020-2022年EPS分别为1.32、1.62、1.96元/股，PE分别为5.92、4.81、3.98倍，具备良好的投资价值。
• 风险提示：存在销量不及预期、行业调控政策趋严、资金面超预期收紧等风险。

财务指标概览

公司发展与战略

1.1 业务与布局双线拓展的渝派房企

金科股份业务涵盖民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养，形成“四位一体”协同发展格局。公司以重庆为核心，拓展至全国多个重点城市，实现“三圈一带、八大城市群”的区域战略布局。

1.2 股权之争落幕，结构清晰向稳

2015年融创系入股，引发股权之争，2020年4月后，融创系减持至5%以下，黄红云及其一致行动人成为实际控制人，股权结构趋于稳定，为公司发展提供更有力支持。

1.3 “四位一体”协同发展战略布局

公司坚持“美好生活服务商”的战略定位，通过地产+服务连接用户，构建区域战略，提升市场占有率，同时推动产业多元化发展。

销售表现

2.1 高周转：行业发展模式切换，唯快不破

公司推行高周转模式，提升项目开发效率，缩短开发周期，提高资金周转率，助力销售增长。

2.2 深耕与广拓并举，成渝大本营持续发力

公司深耕成渝区域，同时积极拓展华东、华中等区域，提升市占率，实现销售结构优化。

2.3 强化开发前端：开工弹性调整，适时适量补货加推

公司通过弹性调整开工节奏，适时补货加推，提升项目开发效率与销售能力。

2.4 产品创新能力：多品类覆盖，构建“东方人居”理念

公司推出“琼华”、“博翠”、“集美”三大产品线，满足不同客户需求，提升产品附加值与市场竞争力。

土储与拿地策略

3.1 逆势拿地力度不减，助力销售规模再提升

公司自2016年起积极拿地，新增土储建面与价款增长显著，为销售增长提供坚实基础。

3.2 布局策略与时俱进，能级下沉外拓得力

公司布局策略不断调整，从“622”、“1060”到“三圈一带、八大城市群”，实现全国化均衡布局。

3.3 多渠道拿地，成本管控得当、权益比企稳

公司采用招拍挂与收并购相结合的方式拿地，权益比企稳，降低项目成本，提高盈利水平。

3.4 土储丰厚待释放，布局更趋均衡

公司土储规模庞大，布局更趋均衡，未来销售潜力充足，保障持续发展。

多元业务发展

4.1 金科服务：抢跑黄金赛道，规模稳步提升

金科服务在管面积达2.55亿平方米，服务板块增长显著，未来有望分拆上市，提升集团市值。

4.2 金科新能源：产业升级转型，专业技术与金融服务结合

金科新能源实现营业收入4.15亿元，毛利率达52.01%，成为公司新的业绩增长点。

4.3 金科产业：以产促城，以城兴产

金科产业打造多个示范性产业园区，推动区域产业结构升级，提升公司综合竞争力。

财务与负债管理

5.1 净负债率稳中有降，货币资金充裕

公司净负债率降至120%，货币资金达360亿元，降低融资依赖，提升财务稳健性。

5.2 提效降本，业绩锁定性强

公司销售管理费用率下降，三费占比总成本下降，强化运营管理体系，提升盈利水平。

5.3 盈利向好，高分红提升吸引力

公司实现加权ROE达23.63%，分红比例持续提高，股息率稳定，提升投资吸引力。

激励机制

6.1 股权激励：同创共赢，人才价值市场化

公司实施股权激励计划，提升员工积极性，增强企业竞争力。

6.2 跟投机制：同舟共赢，项目维持高质量

公司推行跟投机制，将项目收益与员工收益挂钩，提升项目质量与运营效率。

6.3 员工持股：卓越共赢，员工与企业并行

公司推出员工持股计划，拓宽员工分享企业成长红利的途径，提升企业凝聚力与向心力。