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融资收紧，下半年地产债投资风险骤升总结

核心内容概述

2019年下半年，房地产行业面临融资环境收紧，导致地产债投资风险显著上升。本文从宏观、监管和行业三个层面分析了房地产融资的变化趋势，并指出未来地产债的融资压力与风险。

主要观点

• 宏观调控持续收紧：中央坚持“房住不炒”政策，房地产调控成为“零容忍”政策之一，地方政府执行“一城一策”原则，二季度部分城市调控政策趋严。
• 监管政策加码：银保监会发布23号文，严控房地产信托业务规模，禁止“前融”业务，加强表内融资监管；发改委发布778号文，限制房地产企业发行外债用于置换中长期境外债务，防控外债风险。
• 行业融资结构变化：2019年上半年，房企信用债发行量回升，但净融资额下降；房地产信托资产余额增长，但监管趋严将影响其发展；房企海外融资规模大幅增长，但下半年受监管限制，境外发债规模将下降。
• 地产债风险上升：由于融资受限，房企流动性资产保障能力下降，偿债能力减弱；地产调控难以放松，导致融资政策难以松动，民企违约频发，投资者风险偏好下降，非标融资趋萎缩，进一步加剧地产债投资风险。

关键信息

上半年地产融资情况

• 信用债融资：2019年上半年房企国内信用债发行总量为3535.09亿元，同比增长30.8%；但净融资额显著下降，仅为693.24亿元。
• 房地产信托：上半年房地产信托资产余额为3.15万亿元，同比增长15.15%，占全部信托资产的14.00%。
• 海外融资：上半年房企境外债发行规模达3138.9亿元，同比增长30%；6月出现单月境外发债井喷，规模达225亿元，整体融资成本较高。
• 表内融资：房地产开发贷款余额增长，但增速放缓；个人购房贷款增速维持高位，成为房企重要资金来源。

下半年地产融资风险

• 地产债到期压力大：2019年下半年地产信用债到期规模为2644.64亿元，借新还旧压力增加。
• 非标融资趋降：地产信托融资监管趋严，融资规模可能下降，增加房企融资难度与成本。
• 资产证券化潜力：CMBS发行规模增长，但产品设计和监管仍不完善，未来仍有发展空间。

大类资产观察

股票市场

• 美国市场：受鲍威尔鸽派言论影响，美联储降息预期增强，三大股指创历史新高。
• 欧洲与亚太市场：主要股指下跌，日元、欧元、英镑等避险货币上涨。

债券市场

• 美债收益率上行：受通胀数据高于预期影响，中长端美债收益率大幅反弹。
• 国内债券市场：流动性宽松，国债收益率小幅下行，10Y-1Y期限利差收窄。

外汇市场

• 美元指数下跌：受美联储降息预期影响，美元指数回落，避险货币日元、欧元、英镑上涨。

房地产市场

• 销售分化加剧：一二线城市成交下降，三线城市环比上升，显示结构性分化。
• 融资收紧影响投资：房企到位资金面临压力，地产投资增速或进一步回落。

大宗商品市场

• 黄金价格回升：受美元指数下跌和避险情绪影响，黄金价格重回1400美元上方。
• 原油期货上涨：受中东局势和美元走弱影响，油价上涨，但未来或维持震荡走势。

风险提示

• 政策转向：地产调控政策可能进一步收紧，影响融资环境。
• 外部环境恶化：全球经济增速放缓、贸易局势紧张等可能对地产行业造成压力。

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图表目录（简要）

• 图1：房地产企业信用债净融资额下降
• 图2：地产企业信用债发行类型（%）
• 图3：按评级地产企业信用债发行规模
• 图4：房地产各等级信用利差（%）
• 图5：房产和地产开发贷款增速双双回升
• 图6：房地产贷款余额及同比增速
• 图7：发达经济体主要资本市场表现
• 图8：新兴经济体主要资本市场表现
• 图9：中债国债到期收益率曲线
• 图10：美国国债到期收益率曲线
• 图11：美元指数与人民币汇率
• 图12：日元、欧元、英镑兑美元汇率
• 图13：30大中城市商品房成交套数和成交面积
• 图14：一二三线城市商品房成交分化
• 图15：原油期货价格指数
• 图16：黄金价格指数
• 图17：南华商品涨跌幅度
• 图18：南华农产品涨跌幅度
• 图19：南华能化涨跌幅度
• 图20：南华工业涨跌幅度
• 图21：南华金属涨跌幅度
• 图22：南华贵金属涨跌幅度

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避
• 公司评级：强烈推荐、推荐、中性、回避

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