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融资“闸门”再收窄，低估及国改仍是首选

核心内容概述

本报告聚焦于2017年房地产行业现状与未来趋势，从行业策略、市场数据、政策影响及金融环境等多个角度进行了分析。整体来看，房地产行业正经历调整周期，融资环境趋紧，市场流动性波动，政策调控持续加码，而国企改革与资源型地产股则被视为当前及未来的主要投资机会。

主要观点

1. 行业策略与配置组合

• 销量数据：2月销量同比略有改善，但主要是受去年春节假期分散影响，去除假期因素后销量仍处于下行趋势，各线城市继续分化，一线维持低位，二线趋势回落，三线高位震荡回落。
• 融资环境：融资“闸门”进一步收窄，主要受以下因素影响：
  • 中国基金业协会“4号文”限制私募资金进入16个热点城市。
  • 证监会再融资新政出台，房企再融资受限规模缩水。
  • 市场利率上行推升房贷实际利率，多地首套房贷利率折扣降至9折以下。
  • 节后各地继续加强调控，稳楼市。
• 基本面调整：房地产行业进入中周期调整期，预计17年四季度往后为行业底部。短期调整期（如16年-17年上半年）地产指数难有超额收益，但阶段性估值修复可期。下半年则有望出现周转型公司的超额收益机会。
• 配置策略：
  • 上半年建议关注高折价资源型地产股、国企央企改革、部分有安全边际的小票。
  • 下半年应关注周转型公司，如【新城、阳光城】，以及兼具资源型与周转型特征的【华发】，以及代理公司【世联】。
  • 央企和国企改革仍是全年重要主题，重点关注【侨城、保利】等整合方及【南国、中房】等潜在被整合方。
  • 房地产新经济是长牛股摇篮，推荐【世联】，关注物流地产【南山、东百】。
  • 多元化转型是打开长期天花板的重要路径，关注【嘉宝集团】（房地产基金）及【苏宁环球】（大健康领域）。

2. 市场表现与供需关系

• 一手房销售：2月销量回升，但整体仍处于低位。67城周均销量环比上升10%，一线+37%，二线+20%，三线-0%。但2月同比数据仍受去年基数影响。
• 二手房销售：重点城市二手房销量普遍回升，尤其在一线城市和部分二线城市。
• 库存去化周期：重点城市库存持续下降，1月30城合计可售套数为195万套，环比下降0.8%。一线、二线、三线城市均出现去化周期回升。
• 供给端：重点城市推盘量回落，1月34城合计推盘量为13万套，环比下降42%。整体批售比维持在0.8以下，推动可售套数下降。

3. 土地市场动态

• 土地供应与成交：1月百城住宅类土地供应和成交量均回落，但同比数据自去年11月以来持续回升。一线城市土地楼面价继续上涨，二线城市和三线城市楼面价下跌。
• 土地溢价率：自2016年9月以来持续下降，17年1月继续下降，一线略有回升，二线和三线均下降。
• 热点城市土地成交：
  • 北京、上海等地土地成交楼面价普遍低于周边房价，反映市场冷热不均。
  • 部分城市如三亚、重庆房价上涨，而福州、南昌、深圳、丹东等城市房价下跌。

4. 政策与金融环境

• 政策收紧：中基协发布“4号文”限制私募资金进入房地产领域，房企融资难度增加。
• 利率上升：多地首套房贷利率折扣降至9折以下，房贷成本上升，抑制需求。
• 金融环境：整体借贷环境相对宽松，但房贷利率上行，部分城市首付比例和利率调整，如北京、上海、深圳等。

关键信息总结

行业趋势

• 融资“闸门”收窄，行业加速探底。
• 市场流动性波动加大，周期股行情下地产板块滞后补涨。
• 行业进入中周期调整期，短期调整期难有超额收益，但阶段性估值修复可期。

投资策略

• 上半年关注高折价资源型地产股、国企央企改革及部分有安全边际的小票。
• 下半年加大对周转型公司的关注，如【新城、阳光城】。
• 央企和国企改革是全年重要主题，重点关注沪深渝等热点区域。

市场数据

• 一手房销量整体回落，但2月有所反弹，一线、二线表现优于三线。
• 二手房销量普遍回升，尤其在一线城市和部分二线城市。
• 库存去化周期持续下降，但部分城市出现回升。

土地市场

• 土地供应和成交量回落，但同比数据持续回升。
• 土地溢价率下降，反映市场预期减弱。
• 部分城市如三亚、重庆房价上涨，其他城市房价下跌。

政策与金融

• 限制私募融资进入热点城市，房企融资难度加大。
• 房贷利率上升，抑制购房需求。
• 首套房贷利率折扣降至9折以下，部分城市首付比例上调。

风险提示

• 市场流动性波动可能影响周期股表现。
• 多元化转型效果可能低于预期。
• 行业龙头波动加大，需关注政策变化对市场的影响。