20170206-光大证券-房地产行业动态_国土规划出炉城市发展模式转变_流动性收紧开发商加速境外融资_13页_1mb

国土规划与房地产行业动态总结

核心内容概述

2017年，中国房地产行业在政策、资金与市场三方面均面临显著调整。全国国土规划纲要发布，标志着城市发展模式从“向外向上要面积”转向“向内向下要面积”，强调土地的精细化利用与存量盘活。同时，央行收紧流动性，融资成本上升，促使房企加速寻求境外融资。市场方面，2017年1月成交缩量明显，房价整体平稳，部分城市返乡置业成为局部亮点。

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主要观点与关键信息

1. 政策面：城市发展模式转型，加强调控

• 国土规划转变：
  《全国国土规划纲要（2016-2030）》发布，提出从“贪大”转向“做强”，从“追求量”转向“追求质”，强调提高单位土地产出效率，控制新增建设用地，盘活存量用地。

• 北上拆违行动：
  北京、上海等地大力度拆违，预计三年内上海拆违面积将超1.2亿平方米，北京2017年拆违面积达4000万平方米以上，旨在提高土地利用效率，为产业升级腾出空间。

• 各地政策持续收紧：
  北京加强不动产登记管理，郑州土拍涉嫌违法，成都启动存量交易资金托管，重庆规定抵押在建不得预售，显示各地调控政策不断细化和加强。

• 保障房建设加速：
  一线城市全面发力保障房建设，北京计划新增1.5万套自住房供地，上海推进“四位一体”保障房体系，深圳和广州加大人才住房与公租房供应。

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2. 资金面：流动性收紧，融资渠道受限

• 央行加息收紧流动性：
  央行通过提高MLF、逆回购及SLF利率，变相加息，导致融资成本上升，影响楼市预期。

• 房贷增速下降：
  2017年第一季度新增房贷总量及增速将低于2016年四季度，预计1月份新增信贷总量在2.5万亿~2.8万亿之间，房贷占比将大幅缩减。

• 房企转向境外融资：
  随着境内融资成本上升，房企加速发行美元债，如万科、碧桂园、融信等企业已发行多笔美元债，融资渠道进一步缩窄。

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3. 市场面：成交缩量，房价平稳，局部亮点显现

• 成交面积大幅下降：
  2017年1月，30城一线、二线、三线成交面积同比分别下降48.42%、35.65%、29.57%，显示市场整体趋冷。

• 房价趋于平稳：
  南京2017年首张预售证房价零增长，显示部分城市房价调控成效明显。

• 返乡置业局部升温：
  宁波、海口等城市春节成交同比翻倍，扬州、南昌、三亚、温州等地日均成交量显著增长，但三四线城市去库存仍需时日。

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4. 投资建议

• 关注高股息率个股：
  建议关注雅戈尔、保利地产、金融街等业绩稳定、分红慷慨的“类债券”属性个股。

• 关注上海园区地产与国企改革概念：
  上海国企改革持续推进，建议关注光明地产、上海临港、浦东金桥等园区地产股及具有资产重组、股权激励等概念的个股。

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5. 风险分析

• 通胀加剧：可能导致央行进一步收紧货币或上调房贷利率。
• 销售萎缩：可能引发房企大面积资金断流。
• 债务风险：部分中小房企可能面临到期债务兑付风险。

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结论

2017年，中国房地产行业正处于政策调控、资金收紧与市场调整的多重压力下，发展模式由粗放扩张转向精细化运营。房企融资渠道受限，加速境外融资，同时保障房建设成为重点。市场整体趋于平稳，部分城市出现返乡置业热潮，但三四线城市去库存压力依然存在。短期投资建议关注高股息率个股及上海园区地产与国企改革相关标的，同时需警惕行业潜在风险。