20211012-国盛证券-万科A-000002.SZ-1-9月累计销售额同比由正转负_累计投销比维持35__3页_514kb

报告摘要

万科A在2021年1-9月期间销售和拿地数据呈现复杂态势，整体销售额同比由正转负，但公司仍保持行业第二的市场份额。同时，公司在拿地方面保持较高的投资强度和权益比例，主要集中在长三角和长江中游城市群的二线城市。财务方面，公司表现出一定的盈利能力和现金流稳定性，但净利润增速有所放缓。

9月销售情况：
- 销售面积：228.2万平方米（同比-38.5%）
- 销售金额：361.1亿元（同比-33.8%）
- 销售均价：15823.8元/平方米（同比+7.6%）
1-9月累计销售情况：
- 销售面积：2946.3万平方米（同比-9.8%）
- 销售金额：4791.1亿元（同比-2.8%）
- 销售均价：16261.4元/平方米（同比+7.7%）
市场地位：
- 全口径销售额维持行业第二位（根据克而瑞排行榜）

9月拿地：
- 拿地权益金额：104亿元（同比由正转负）
- 新增项目：10个，计容建面189.8万方（同比-34.6%）
- 全口径金额：126.7亿元（同比-27.8%）
1-9月累计拿地：
- 计容建面：2382.5万方（同比+26.7%）
- 全口径金额：1656.5亿元（同比+41.9%）
- 占去年全年拿地金额的80%
投销比：
- 9月全口径投销比：35.1%（同比+2.9pct）
- 1-9月全口径投销比：34.6%（同比+10.9pct）
- 1-9月权益口径投销比：43.5%（同比+19.2pct）
拿地权益比：
- 9月金额口径权益比：82.7%
- 9月面积口径权益比：75.8%
- 1-9月金额口径权益比：82.1%（同比+15.4pct）
- 1-9月面积口径权益比：75.9%（同比+9.6pct）
拿地城市分布：
- 9月拿地全部分布于二线城市
- 1-9月拿地金额在长三角（33.2%）、粤港澳（15.4%）占比最高
- 1-9月加大在长三角三线城市投资力度，拿地金额占比18.5%（较去年增加6个百分点）
楼面价：
- 9月楼面价：6677.2元/平方米（同比+10.5%）
- 1-9月楼面价：6953元/平方米（同比+12%）
- 占当期销售的42.8%（同比+1.6pct）

预测收入增速：
- 2021年：14.8%
- 2022年：12.5%
- 2023年：10.7%
预测归母净利润：
- 2021年：428.64亿元（增速3.2%）
- 2022年：460.32亿元（增速7.4%）
- 2023年：513.86亿元（增速11.6%）
估值指标：
- 2021年动态PE：6倍
- 维持“买入”评级

指标	2019A	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入（百万元）	367,894	419,112	481,140	541,283	599,200
归母净利润（百万元）	38,872	41,516	42,864	46,032	51,386
EPS（元/股）	3.35	3.57	3.69	3.96	4.42
净资产收益率（%）	20.4	16.9	15.7	14.9	14.7

比率	2019A	2020A	2021E	2022E	2023E
毛利率（%）	36.2	29.2	30.6	31.6	32.4
净利率（%）	10.6	9.9	8.9	8.5	8.6
ROE（%）	20.4	16.9	15.7	14.9	14.7
资产负债率（%）	84.4	81.3	81.2	79.3	79.6
净负债比率（%）	42.9	26.2	24.3	16.3	10.2
P/E（倍）	6.6	6.2	6.0	5.6	5.0
P/B（倍）	1.4	1.1	1.0	0.9	0.8
EV/EBITDA（倍）	5.2	5.3	5.1	4.6	4.2

指标	2019A	2020A	2021E	2022E	2023E
经营活动现金流（百万元）	45687	53188	70395	79447	86609
投资活动现金流（百万元）	-28627	5797	-52834	-34701	-43857
筹资活动现金流（百万元）	-33338	-32504	-31122	-5092	-7784
现金净增加额（百万元）	-15930	25924	-13561	39654	34968