招商创融-金科物业资产支持专项计划信用评估报告_43页_510kb

招商创融-金科物业资产支持专项计划1号信用评级报告总结

核心内容

招商创融-金科物业资产支持专项计划1号优先级资产支持证券由招商证券资产管理有限公司发行，大公国际资信评估有限公司对其进行了信用评级，确定其信用级别为 AA+，并保留跟踪评级的权利。

该专项计划的基础资产为金科地产集团股份有限公司转让的委托贷款债权，总规模为15亿元，还款来源为金科物业及其分公司管理的物业费收入，包括物业服务费和车位管理费。预计现金流覆盖委托贷款本息及相关费用，保障了资产支持证券按期、足额偿付。

计划分为五个优先级资产支持证券（金科物业1至5）和一个次级资产支持证券，优先级证券按季支付预期收益，次级证券占比为6.67%，提供了内部增信。优先级证券发行规模合计14亿元，次级证券1亿元，由金科物业认购。

主要观点

正面因素

• 行业前景良好：城镇化建设推动住宅需求，重庆房地产市场快速发展，为物业行业发展提供了良好环境。
• 现金流充足：根据大公预测，基础资产现金流可覆盖专项计划各期应付本息及相关费用。
• 内部增信措施：次级证券提供6.67%的信用支撑，资金沉淀为专项计划提供保障。
• 质押保障：金科物业以物业服务费应收账款质押，为委托贷款提供偿债保障。
• 金科股份差额补足义务：金科股份承担差额支付义务，增强偿付保障。
• 管理能力强：金科物业为国家一级资质企业，管理面积达7000万平方米，管理物业类型丰富。

关注因素

• 物业合同续签风险：约23.52%的物业合同面临续签风险，可能影响现金流。
• 物业费收入不确定性：部分物业费存在逾期和欠费情况，影响收入稳定性。
• 关联交易风险：20.56%的评估现金流来自金科股份自有资金，存在关联交易风险。
• 不可控事件影响：若发生大面积小区更换物管公司，可能导致现金流与评估预测出现偏差。

关键信息

发行规模与结构

• 优先级资产支持证券：发行总额14亿元，分为五个品种，发行期限1-5年。
• 次级资产支持证券：发行总额1亿元，由金科物业认购。
• 还本付息：按季支付，各品种按25%比例偿还本金，剩余资金50%分配给次级证券。

基础资产

• 委托贷款总额15亿元，年利率9%，按季还本付息。
• 基础资产为金科物业的物业服务费应收账款，覆盖2015年8月1日至2020年9月30日。
• 基础资产现金流总规模约24.33亿元，覆盖能力强。

交易结构

• 现金流归集机制：通过物业服务费收款账户、资金归集账户及监管账户实现资金归集。
• 分配顺序：优先支付税收、费用，再支付优先级证券本金及收益，最后支付次级证券。
• 加速清偿事件：包括金科物业或原始权益人丧失清偿能力、合同无法续签、质押物不足等，触发加速清偿机制。

财务与经营状况

• 金科物业为金科股份全资子公司，管理面积不断扩大，营业收入逐年增长。
• 2012-2014年物业管理费收入占比保持在43%-45%，收入稳定增长。
• 毛利率逐年上升，主要得益于成本控制及管理效率提升。
• 公司无有息债务，资产流动性较好，经营性现金流逐年改善。

压力测试结果

大公对专项计划进行了三类压力测试情景，结果显示：

• 情景1（欠款率上升）：现金流覆盖倍数均大于1.15倍，保障各期本息及费用。
• 情景2（关联现金流回收率下降）：现金流覆盖倍数仍保持在1倍以上。
• 情景3（物业合同减少）：若入池物业减少，现金流覆盖倍数仍维持在1倍以上。

在考虑资金沉淀的情况下，现金流覆盖倍数进一步增强，保障了专项计划的偿付能力。

风险分析

1. 资产服务机构变更风险：本计划未设置第三方资产服务机构，变更可能性小。
2. 计划管理人变更风险：招商证券为计划管理人，变更可能性小，影响可控。
3. 托管人变更风险：招商银行为托管人，变更可能性小，影响可控。
4. 专项计划资金再投资风险：资金可投资于低风险、高变现能力的固定收益产品，不影响分配。
5. 利率风险：收益基于当前利率水平设定，利率波动影响较小。
6. 政策法律风险：专项计划为创新产品，法律制度尚不明确，但合同及条款受法律保护。
7. 关联交易风险：20.56%现金流来自金科股份，存在潜在风险。

结论

大公认为，招商创融-金科物业资产支持专项计划1号优先级资产支持证券具有良好的偿付保障，现金流覆盖能力强，但需关注物业合同续签、物业费收入稳定性及关联交易风险。整体信用等级为 AA+，具备较强的信用支撑，适合稳健型投资者。