2017-招商创融-金科物业资产支持专项计划信用评估报告_43页_510kb

招商创融-金科物业资产支持专项计划1号信用评级报告总结

核心内容

招商创融-金科物业资产支持专项计划1号优先级资产支持证券由招商证券资产管理有限公司发行，基础资产为金科地产集团股份有限公司转让的委托贷款债权，总额为15亿元。大公国际资信评估有限公司对本计划优先级资产支持证券进行了信用评级，确定其信用级别为 AA+，并保留跟踪评级的权利。

本计划分为五个优先级资产支持证券（金科物业1至5）和一个次级资产支持证券，优先级证券按季度支付预期收益，分别于第1至第5年到期。次级证券对优先级证券提供 6.67% 的信用支撑，具有一定的内部增信作用。

主要观点

正面因素

• 城镇化建设推动房地产发展，为物业行业带来发展空间。
• 重庆市房地产市场快速发展，为物业收费提供了保障。
• 基础资产现金流预测充足，预计未来五年现金流总额约为24.33亿元，可覆盖各期本息及相关费用。
• 优先/次级结构：次级资产支持证券提供一定信用支撑，保障优先级证券偿付。
• 资金沉淀机制：为专项计划按时还本付息提供保障。
• 质押物保障：金科物业以其旗下物业合同项下的应收账款作为质押物，提供偿债保障。
• 金科股份差额补足义务：对资金归集账户与委托贷款本息的差额部分承担补足义务，具有显著增信作用。

关注因素

• 物业合同续签不确定性：部分物业合同在专项计划存续期内到期，存在更换物管公司的风险。
• 物业服务费收入不确定性：存在缴费逾期和个别住户欠费，影响收入稳定性。
• 金科物业负债增长：经营性现金流波动，可能影响偿债能力。
• 关联交易风险：20.56% 的评估现金流来自金科股份自有资金，存在关联交易风险。
• 不可控事件影响：如发生大面积小区物业更换，可能导致现金流与预测出现偏差。

关键信息

基础资产

• 基础资产为金科物业委托贷款债权，还款来源为物业费收入及车位管理费收入。
• 委托贷款总额为15亿元，年利率为 9%，按季还本付息。
• 基础资产覆盖范围包括金科物业旗下7个分公司的物业合同项下的收费权，预计未来五年现金流总额约为243,268.54万元。

交易结构

• 原始权益人为金科地产集团股份有限公司，差额支付承诺人同为金科股份。
• 委托贷款银行为招商银行股份有限公司重庆北部新区支行。
• 计划管理人为招商证券资产管理有限公司，托管银行为招商银行股份有限公司重庆分行。
• 金科物业以其旗下物业合同项下的收费权作为质押物。

现金流分析

• 基础资产现金流覆盖倍数均大于 1.25倍，保障优先级证券按期、足额偿付。
• 压力测试显示，在考虑欠款率、关联现金流回收率和物业合同续签损失率等情况下，现金流覆盖倍数仍保持在 1倍以上。
• 资金沉淀机制有助于提高现金流的稳定性，保障本息支付。

风险分析

• 资产服务机构变更风险：由于未设第三方服务机构，变更可能性较低。
• 计划管理人变更风险：招商证券作为计划管理人，变更可能性较小。
• 托管人变更风险：招商银行作为托管人，变更可能性较低。
• 专项计划资金再投资风险：计划管理人可进行低风险投资，不影响现金流分配。
• 利率风险：预期收益基于当前市场利率，存在波动可能性，但发行时已考虑该风险。
• 政策法律风险：专项计划为创新产品，相关法律制度尚不明确，但合同及条款受法律保护。
• 关联交易风险：20.56% 的现金流来自金科股份，需关注其对专项计划的影响。

信用评级结论

大公对本计划优先级资产支持证券的信用评级为 AA+，主要基于以下综合因素：

• 基础资产质量良好；
• 交易结构稳健；
• 增信措施有效；
• 主要参与方信用良好。

大公保留跟踪评级的权利，信用等级在本报告出具日至优先级资产支持证券到期兑付日有效。