2022-03-14-荣邦瑞明-中国城市建设投融资市场洞察2022_78页_3mb

市场总体格局和行业发展研究

市场核心特征

1. 城镇化拐点已现：2021年城镇化率达到64.72%，进入高质量发展阶段，未来更侧重存量更新与精细化建设。
2. 投融资体制趋于稳定：形成财政投资、政府债券、城投债为主，PPP等市场化模式为辅的多元化格局。
3. PPP模式进一步狭义化：政策收紧后成交量逐年下降，特许经营和“类PPP”模式兴起，弥补市场空间。

投融资格局剖析

• 财政投资：地方政府债券成为主力融资渠道，2021年发行规模达6.49万亿元。
• 市场化模式：PPP、特许经营、“类PPP”以及REITs等金融创新并存，趋同于形成“结构稳定、成本合理”的可持续体系。

投资热点行业发展趋势

新型城镇化与城市更新

• 城市更新上升为国家战略，首批21个城市开展试点，聚焦老旧小区、市政配套与环境治理。
• 分类政策支持城市更新，强调低影响开发模式。

特色产业与生态导向开发（EOD）

• EOD模式：其核心是将生态治理带来的收益反哺项目本身，强调公益性与经营性结合。
• 亮点分布：36个EOD试点项目中，24个涉及片区综合开发，主要集中在长三角、京津冀和成渝等城市群。

片区综合开发

• 2021年成交项目数超142个，央企主导投资，热点集中于核心城市群。
• 项目向小型化趋势发展，注重综合运营能力，利润区间集中于20-50亿元。

PPP类模式创新

• “类PPP”（投资人+EPC+N）在2021年成交规模达1.14万亿，为市场化资金进入的基础。

双碳与绿色城市投资

• “无废城市”试点与双碳目标推动环境治理型投资项目持续升温。
• 光伏、新能源等绿色发展板块与传统基建深度融合。

展望与建议

政府端

• 融资改革：推进平台公司市场化转型，强调偿债可持续性与微观项目精细化管理。
• 政策强调：宜居城市建设、产业升级、生态保护三线并进。

企业端

• 能力补强：加快城市综合开发运营体系建设，增强产业资源整合与运营能力。
• 项目选择：注重项目质量和政策契合度，从规模扩张向精耕细作转型。

城市端

• 空间规划：利用新一轮国土空间规划及城市更新政策窗口，提升城市竞争力与知名度。

主要结论

在城镇化后期阶段，城市建设投融资将向存量提质、绿色升级、金融协同三大方向演进。政策引导与市场机制双重发力下，未来投资将更加注重项目全生命周期管理与政企协同效率。

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