中国城市建设投融资市场洞察2022-荣邦瑞明_90页_4mb

中国城市建设投融资市场总结

核心内容

中国城市建设投融资市场在“十四五”规划背景下呈现出由增量扩张向增量存量并重转变的趋势。2021年，投融资体制趋于稳定，以财政投资、地方政府债券和城投债为主体，PPP、特许经营等市场化模式为有益补充的多元化格局基本成型。同时，随着城镇化进程的放缓，城市更新、EOD、新基建等新概念成为推动城市高质量发展的新方向。

主要观点

1. 城镇化进入高质量发展阶段

   • 城镇化率突破64.72%，进入存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。
   • 城市更新、片区开发、EOD等成为重点发展方向，强调精细化、智能化、绿色化。

2. PPP模式逐步狭义化，特许经营项目回暖

   • PPP项目因政策收紧，成交量逐年下降，但特许经营项目逐步回暖，成为重要补充。
   • “类PPP”项目在2021年迎来阶段性发展，单个项目规模显著增加。

3. 地方政府债券成为主要融资渠道

   • 地方政府债券发行规模高位运行，成为政府融资的主力军。
   • 债券发行与市场化项目协同发展，推动城市建设投融资体系优化。

4. 投融资模式创新聚焦项目层面

   • 新基建、双碳战略、智慧城市等新概念推动投融资创新，强调政策引领与市场响应。
   • 投融资规划、EP矩阵等工具被广泛应用于项目决策，提升项目落地性和收益性。

5. 城市更新与片区开发形成差异化模式

   • 城市更新以整治、改建为主，注重公共服务提升和居民生活质量改善。
   • 片区开发以综合开发为主，注重资源要素整合与产业导入，形成产城融合的发展路径。

6. EOD模式成为生态导向开发的重要手段

   • EOD模式以生态文明为引领，推动生态环境治理与产业运营的结合。
   • 36个试点项目中，24个为片区综合开发项目，凸显其在EOD中的核心地位。

7. 企业需提升综合开发运营能力

   • 企业应注重城市更新、片区开发等领域的专业能力，形成品牌竞争力。
   • 借助大数据和科技手段，优化投资决策和项目管理，提升项目质量与收益。

关键信息

投融资格局

• 主要融资方式：财政投资、地方政府债券、城投债为主，PPP、特许经营为补充。
• PPP趋势：项目数量和规模逐年下降，政策收紧后趋向规范化、狭义化。
• 特许经营趋势：项目数量和规模稳步增长，成为重要的市场化模式。
• “类PPP”项目：2021年成交数量452个，金额1.14万亿元，项目规模显著增加。

城市更新与片区开发

• 城市更新：2021年项目数量达158个，投资规模约1.4万亿元。
• 片区开发：项目数量和规模均超过2020年，成为市场热点。
• EOD模式：全国36个试点项目，24个为片区开发项目，推动生态与经济协同发展。

地方政府债券

• 2021年全国发行地方政府债券1620只，合计6.49万亿元，其中专项债券4.02万亿元。
• 地方政府债券成为主要融资手段，与市场化项目协同发展。

城市更新与片区开发对比

投资趋势展望

• 城市更新：被纳入“十四五”规划，成为重要发展方向，注重低影响更新和居民参与。
• EOD模式：与片区开发结合，推动生态与经济协同发展，成为绿色发展的新路径。
• 新基建：推动智能化变革，提升传统基础设施的科技含量，吸引专业化运营商与科技企业参与。
• 双碳战略：促进绿色低碳发展，推动“无废城市”建设，实现资源循环与减碳目标结合。

建议与展望

政府端

• 优化债务结构：逐步消化存量债务，注重新增项目的质量与可行性。
• 推动平台公司市场化转型：明确政府与企业边界，建立现代企业制度，提升市场化运作能力。
• 支持多元投资主体：鼓励地方国企、民营企业和外资企业参与，推动城市更新和EOD项目落地。

企业端

• 提升综合开发运营能力：注重产业导入、城市营销、项目运营等能力，形成品牌竞争力。
• 强化项目质量与收益：减少对政府财政的依赖，提高项目自求平衡能力。
• 借助科技与数据工具：利用“有例”“有模”“有略”等平台，提升投资决策效率和项目落地率。

项目端

• 项目包装与决策支持：注重项目规划、可行性分析、收益预测，提升项目吸引力。
• 模式创新：探索多元化投融资模式，结合政策导向和市场需求，推动项目可持续发展。
• 资源与环境结合：注重生态效益与经济效益的融合，推动绿色城市建设。

荣邦瑞明服务概述

荣邦瑞明作为城市开发与基建投资领域的领先服务机构，提供从投前到投后的全流程服务，包括：

• 投融资规划：适用于新城开发、旧城改造、产业园区等，连接政府与市场。
• 片区开发：提供选址、规划、投资、开发、运营等全过程咨询服务。
• 基础设施服务：涵盖市政、环保、公共服务等，支持PPP、特许经营等模式。
• 投资顾问：帮助企业制定投资战略、筛选项目、优化决策流程。
• 城市运营：提供规划评估、开发过程管理、产业导入等服务。
• 产业服务与股权投资：支持产业落地、基金搭建、项目管理等，推动区域高质量发展。

荣邦瑞明已为全国200多个城市提供服务，涉及项目总投资额超万亿元，形成了一套完整的业务体系和方法论，助力城市高质量发展和投融资创新。