2022-03-03-荣邦瑞明-中国城市建设投融资市场洞察2022_90页_4mb

中国城市建设投融资市场2022年总结与展望

一、市场总体格局与发展趋势

1. 城镇化拐点与政策导向

   • 我国城镇化率于2021年达64.72%，进入高质量发展阶段，后续重点将从增量扩张转向存量提质改造（城市更新、乡村振兴）。
   • 政策：《交通强国建设纲要》《城市更新行动》《EOD模式试点通知》《新基建规划》等，推动绿色低碳、智慧城市、新型城镇化发展。

2. 投融资体制趋向稳定

   • 结构：以财政投资（财政债、专项债）、平台公司、特许经营、PPP为主，正逐步向“政府主导、市场运作”的多元化模式过渡。
   • 变化：PPP模式已严监管并退潮，特许经营、类PPP模式快速补充，2021年特许经营与类PPP项目分别增长至48%和10%的市场份额。

二、热点行业与发展趋势

1. 新基建与数字化

   • 推动城市智能化转型，5G、AI、大数据、智慧城市等成为建设重点。
   • 需专业技术企业（科技+运营商）参与，投资聚焦于“软硬结合”基础设施建设。

2. 双碳战略与生态环境

   • 《无废城市》《EOD模式试点》《矿区生态修复》等政策，引导环保与经济协同发展。
   • EOD：通过“生态治理+关联产业运营”模式实现资金平衡，关注文旅、矿冶修复、生态农业等结合点。

3. 城市更新与存量改造

   • 到2025年，全国将完成大量老旧小区改造任务，老旧小区、旧厂区、旧街区成为改造重点。
   • 模式趋向低影响开发，政府引导、社会资本运作，要求补齐物业改造、社区服务短板。

4. 片区综合开发

   • 成交规模与数量双增长（2021年增长至1.45万亿），重点在核心城市群（京津冀、长三角、成渝）。
   • 运作更加注重组合开发和滚动开发，央企为主力，项目规模小型化（50亿以下占比达62%）。

三、政策与市场建议总结

1. 政府端建议

   • 精细化统筹投资，防止新增隐性债务。
   • 推动融资平台市场化转型，强化城市综合运营商职能。
   • 加强EOD、城市更新等政策试点推广，拓展资金来源渠道。

2. 企业端建议

   • 提升城市综合开发运营能力，整合产业、生态、技术服务资源。
   • 重点切入新基建、双碳、城市更新等领域，弥补在城市营销和产业运营方面的短板。
   • 应用科技平台（如“有例”“有略”）提高项目评估和筛选能力，降低交易风险。

3. 项目端建议

   • 强调收益的市场化与多元化，减少对政府补贴依赖，构建“自求平衡”的项目模型。
   • 深度包装项目优势，拓展使用者付费与资源开发收入，注重项目落地与执行能力。

附：关键数据要点

• PPP成交数量：从2017年3294个降至2021年761个，成交额从50005亿降至13460亿。
• 特许经营为主流模式：2021年签约总额8809亿元，同比增长显著。
• 城市更新投资：老旧小区、老旧街区等领域正形成规模效应，实施路径为“基础类+完善类+提升类”。
• EOD试点项目：36个项目中24个采用综合开发方式，占比超过67%。
• 融资创新：REITs、ABS、专项债等工具在新型基建和生态修复项目中应用不断增多。

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