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天津零售商圈加速转型升级总结

核心内容

2023年第一季度，天津市零售市场呈现出明显的回暖趋势，尽管社会消费品零售总额同比下降6.7%，但部分品类如通讯器材及体育娱乐用品表现突出，分别增长36%和20.6%。同时，政府通过举办主题消费活动和发放消费券，有效提振了市场信心，促进了消费复苏。零售商圈的活跃度显著提升，消费增长势头强劲。

主要观点

• 消费复苏：在疫情防控全面解除和春节假期的双重利好下，居民消费意愿增强，零售市场迎来开门红。
• 零售市场表现：尽管整体零售总额下降，但部分细分领域增长迅速，显示出市场活力。
• 商圈活跃度提升：政府消费券和活动的推动下，商圈客流量增加，消费回暖明显。
• 租金与空置率变化：全市购物中心首层平均租金为327.5元/平方米/月，租金指数环比和同比分别下降1%。全市平均空置率上升至13%，其中滨海泰达板块空置率最高，达到25.6%。
• 品牌扩张与新项目：时尚零售和餐饮类品牌在核心商圈扩张，如古良吉吉、BIGOFFS、MAMACHA、霸王茶姬等。多个商圈正在推进提升和改造计划，以增强竞争力。
• 未来项目展望：二季度预计有和平印象城和中海环宇城两个大型项目开业，其中中海环宇城是梅江首个TOD商业项目，定位为“新生活方式体验中心”。

关键信息

供应与需求

• 新增供应：2023年1-2月份，天津零售市场无新项目入市，存量维持在438万平方米。
• 租赁需求：主要来源于餐饮、咖啡、甜品及轻时尚等品类，集中在核心商圈。
• 品牌扩张：多个知名品牌在核心商圈开设首店，如古良吉吉、BIGOFFS、MAMACHA、霸王茶姬、Seven Gelato等。

租金与空置率

• 全市首层平均租金：327.5元/平方米/月，租金指数环比和同比分别下降1%。
• 各商圈租金表现：
  • 老城厢商圈租金指数同比上升4.4%，租金水平为442.5元/平方米/月。
  • 天津城区其他区域租金水平微降至308.2元/平方米/月。
  • 和平-滨江-南京路区域租金水平为522元/平方米/月，仍是全市最高。
  • 滨海泰达租金指数环比和同比分别下降2.5%和4.6%，租金调整至303.3元/平方米/月。
• 空置率：
  • 全市平均空置率上升至13%。
  • 友谊路板块空置率下降至8.2%。
  • 老城厢板块空置率最低，保持稳定。
  • 滨海泰达板块空置率最高，达到25.6%。
  • 滨海于家堡空置率维持在9.2%。

市场展望

• 商圈提升：金街商圈、意风区、泰安道-小白楼商圈、津湾广场等商圈正在进行提升和改造。
• 消费需求变化：消费者对刚需型商业的偏好增强，商业综合体将通过优化品牌组合和举办营销活动来迎合市场需求。
• 未来新增供应：
  • 和平印象城：建筑面积13万平方米，位于和平区，属于核心商圈。
  • 中海环宇城：建筑面积12万平方米，位于河西区，属于非核心商圈，是梅江首个TOD商业项目，定位为“新生活方式体验中心”。

附录

• 数据来源：第一太平戴维斯研究部

• 联系方式：

  • James Macdonald，高级董事，中国区，+862163916688，james.macdonald@savills.com.cn
  • Vincent Li，董事，华北区，+8610 5925 2042，vincentx.li@savills.com.cn
  • Andy Chee，总经理，天津，+862258308886，andy.chee@savills.com.cn

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