> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs周报（第63期）总结 ## 核心内容 本周公募REITs板块整体表现疲软，中证REITs指数周跌 $0.5\%$ ，年初至今涨跌幅为 $+0.5\%$ 。该指数回报率低于中证转债、沪深300和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值为2269亿元，较上周增加25亿元；全周日均换手率为 $0.52\%$ ，较前一周增加 $0.12\%$ 。 ## 主要观点 1. **政策支持**：4月21日，国务院发布《关于推进服务业扩能提质的意见》，明确支持符合条件的项目发行REITs，标志着REITs市场进一步扩围，尤其对服务业领域具有重要意义。 2. **市场表现**：除交通REITs外，其他板块均收跌。交通REITs表现活跃，日均换手率最高，成交额占比达 $32.1\%$ 。交通REITs在本周资金流入中占据主导地位。 3. **资金流向**：主力净流入前三为东方红隧道股份高速公路REIT（12640万元）、华夏大悦城商业REIT（1673万元）、华夏合肥高新REIT（1066万元）。 4. **REITs估值**：REITs兼具债性和股性，通过年化现金分派率、相对净值折溢价率、P/FF0和IRR等指标评估。产权类REITs股息率低于中证红利股息率均值61BP，经营权类REITs内部收益率与十年期国债收益率利差为346BP。 5. **REITs产品动态**：截至4月24日，已有5只REITs产品处于已问询阶段，19只已反馈，2只已受理。其中，东方红隧道股份高速公路REIT于4月22日在上海证券交易所上市，首日涨幅达 $10.04\%$ 。 ## 关键信息 - **市场走势**：中证REITs指数周跌 $0.5\%$ ，表现弱于沪深300、中证全债和中证转债指数。年初至今涨跌幅排序为：中证转债 $(+4.5\%)$ >沪深 $300(+3.0\%)$ >中证全债 $(+1.5\%)$ >中证REITs $(+0.5\%)$ 。 - **板块表现**：产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为 $-1.3\%$ 和 $-0.1\%$ 。交通基础设施REITs表现最佳，周度涨幅前三为华泰江苏交控REIT $(+3.05\%)$ 、华夏首创奥莱REIT $(+3.02\%)$ 和华夏中国交建REIT $(+2.86\%)$ 。 - **REITs总市值**：截至4月24日，REITs总市值为2269亿元，较上周增加25亿元。 - **REITs日均换手率**：全周日均换手率为 $0.52\%$ ，较前一周增加 $0.12\%$ 。 - **估值指标**：截至4月24日，公募REITs年化现金分派率均值为 $6.4\%$ 。产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低61BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为346BP。 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险 ## 一级市场发行动态 - **已问询**：包括中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金、红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金等。 - **已反馈**：包括华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金、华夏合肥高新创新产业园REIT等。 - **已受理**：包括国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。 - **已上市**：东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金。 - **扩募**：中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。 ## 估值跟踪 - **年化现金分派率**：截至4月24日，公募REITs年化现金分派率均值为 $6.4\%$ 。 - **相对净值折溢价率**：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标。 - **P/FF0**：当前价格/经营产生的现金流，偏向短期视角。 - **IRR**：使用现金流折现法计算出的内部收益率，反映资产回报率。 - **产权类REITs**：关注股息率，与中证红利股息率比较。 - **经营权类REITs**：关注内部收益率，与十年期国债收益率比较。 ## 相关研究报告 - 《公募REITs周报（第62期）-债基扩围REITs，增量资金入场》 - 《转债市场周报-财报季聚焦业绩主线》 - 《超长债周报-3月经济数据小幅回落，超长债量价齐升》 - 《公募REITs周报（第61期）-指数回暖，各板块收涨》 - 《转债市场周报-短期仍关注个券层面机会》 ## 图表说明 - 图1：中证REITs指数和股债指数走势对比 - 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比 - 图3：中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比 - 图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比 - 图5：近一年各类主要指数回报率和波动率对比 - 图6：全市场REITs总市值和周度日均换手率 - 图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比 - 图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比 - 图9：不同REITs基金涨跌幅 - 图10：不同REITs区间日均换手率和成交额占比 - 图11：不同REITs产品资金流向 - 图12：不同项目类型REITs估值水平和年化派息率 - 图13：REITs最新估值情况和年化派息率一览