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政治局会议鼓励租赁住房，物业回调价值凸显

核心内容

中央政治局会议强调了房地产市场的结构性调整，明确指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并提出加快发展租赁住房，落实用地和税收支持政策。这一政策导向旨在稳定房地产市场，推动其长期健康发展。同时，会议提出落实“三孩”生育政策，完善生育、养育、教育等配套政策，以促进人口长期均衡发展。

此外，房地产贷款增速回落，2021年二季度房地产开发贷款余额同比增速降至2.8%，个人住房贷款余额同比增速降至13.0%，这是自房地产贷款集中度管理制度实施以来的显著下降，表明政策对房地产融资的调控效果明显。

物业板块在近期出现大幅回调，头部企业如世茂服务、旭辉永升服务、碧桂园等一周内跌幅均超过10%。然而，当前物业板块估值处于合理区间（PEG多在0.3-0.7之间），且行业处于高速发展期，具备较高投资价值。多家物管企业已发布回购公告，显示出对未来发展信心。

主要观点

• 租赁住房发展成为房地产调控重点：中央政治局会议强调要加快租赁住房建设，落实用地和税收政策，这是房地产市场结构性调整的重要一环。
• 政策调控对房地产贷款形成压制：房地产贷款增速创八年最低，表明政策调控对房地产融资形成显著影响，市场情绪趋于理性。
• 物业板块回调是短期现象：虽然近期物业板块出现大幅下跌，但行业长期发展趋势良好，当前估值具有吸引力，具备投资机会。
• 企业回购提振市场信心：多家物管企业发布回购公告，表明公司对未来发展前景有信心，有助于稳定市场预期。

关键信息

房地产政策动态

• 中央政治局会议继续强调“房住不炒”主基调，提出稳地价、稳房价、稳预期。
• 4月会议提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，此次会议进一步强调租赁住房发展。
• 武汉市升级限购政策，推行“房票”制度，以抑制炒房行为，维护刚需购房者利益。
• 银保监会强调严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止资金违规流入房地产市场。
• 中诚信国际将房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，反映出对行业风险的担忧。

物业行业表现

• 2021年上半年，多家物管企业实现净利润增速超过100%，如合景悠活、融创服务、华润万象生活等。
• 物业板块在7月30日前一周出现大幅回调，跌幅超10%，但回调后估值处于合理区间，投资价值凸显。
• 多家公司发布回购公告，如旭辉永升服务、碧桂园服务、金科服务等，表明公司对未来市场有信心。

投资建议

我们建议投资者关注以下5条投资主线：

1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务
5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

风险提示

• 项目交付风险：部分房企可能面临项目交付不及预期的风险。
• 销售增长风险：房地产销售增速可能低于预期，影响企业盈利。
• 政策调控风险：房地产调控政策可能进一步收紧，影响行业整体发展。

总结

本次中央政治局会议明确房地产调控方向，强调租赁住房发展和“房住不炒”政策，表明政府对房地产行业的长期稳定发展高度重视。同时，房地产贷款增速回落，反映出政策对融资的严格管控。物业板块在经历大幅回调后，估值回归合理区间，具备较高投资价值，且多家公司发布回购公告，提振市场信心。投资者可关注上述5条主线，把握行业结构性调整带来的投资机会，但需注意政策调控及行业风险。