20210816-开源证券-房地产行业点评报告_政策强管控下景气度回落_板块具盈利反转预期_7页_575kb

房地产行业分析总结

核心内容概览

本报告分析了2021年1-7月中国房地产行业的主要数据和政策影响，重点围绕销售、新开工、竣工、投资及资金到位情况展开，同时提示了行业面临的主要风险。

主要观点

• 销售下滑显著：2021年1-7月商品房销售面积和销售额同比分别增长21.5%和30.7%，但7月单月销售面积和销售额同比分别下降8.5%和7.1%，为2020年5月以来首次出现负增长，且下滑幅度超出市场预期。
• 区域差异明显：东北地区销售压力最大，单月销售额同比增速为-28%，而东部、中部、西部分别为-5%、-3%、-13%。
• 政策与资金收紧影响市场：房贷额度持续收紧，政府对房价过快上涨持零容忍态度，导致市场成交热度下降。但房地产仍作为财政和投资的重要托底工具，土拍新政有助于改善板块盈利能力。
• 新开工负增长：2021年1-7月房屋新开工面积同比下降0.9%，单月同比下降21.5%，连续4个月负增长。房企开工意愿不强，处于补库存阶段。
• 竣工面积改善：1-7月房屋竣工面积同比增长25.7%，单月增速也保持增长，预判高竣工为前两年高开工的线性推演。
• 投资趋势性回落：房地产开发投资额同比增长12.7%，但增速持续回落，施工面积增速降至-27.1%，土地购置面积和土地成交价款同比分别下降9.3%和4.8%。
• 到位资金下滑：房企到位资金同比增长18.2%，但单月下降7.0%，其中个人按揭贷款下滑幅度（-13.4%）远超销售下滑（-7.1%），反映住房贷款资金趋紧。

关键信息

销售数据

• 2021年1-7月商品房销售面积同比增长21.5%，销售额增长30.7%。
• 7月单月销售面积和销售额同比分别下降8.5%和7.1%，为2020年5月以来首次负增长。
• 区域销售增速：东部-5%，中部-3%，西部-13%，东北-28%。

开工与竣工

• 房屋新开工面积同比下降0.9%，单月下降21.5%。
• 房屋竣工面积同比增长25.7%，单月增速同样为25.7%。

投资情况

• 房地产开发投资额同比增长12.7%，单月增速为1.4%，持续回落。
• 施工面积累计增速回落至9%，单月增速为-27.1%。
• 土地购置面积和土地成交价款同比分别下降9.3%和4.8%。

资金到位

• 房企到位资金同比增长18.2%，但单月下降7.0%。
• 国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款单月增速分别为-17.2%、-9.2%、-13.4%。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将面临困难。
2. 政策风险：按揭贷款利率上行，购房者还款压力增大；税收政策收紧可能进一步压制销售。
3. 融资收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上升，加剧房企流动性压力。

投资评级

• 行业评级：看好（overweight）
  2021年三季度房地产行业有望取得超额收益，土拍新政有助于改善板块盈利。

估值与方法局限性说明

• 本报告的分析基于合理假设，不同假设可能导致结果差异。
• 使用的估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券能够按预期价格交易。

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