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报告摘要

国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）项目总结

核心内容

国泰海通砂之船商业REIT是首批获批的商业不动产REITs之一，底层资产为西安奥特莱斯项目，位于西安市浐灞国际港商圈，是西北地区最大的奥特莱斯之一。该项目由砂之船(西安)购物广场作为原始权益人，采用联营模式为主、租赁为辅的运营方式，租户结构分散，资产质量良好。项目总建筑面积14.13万平方米，可供出租面积7.84万平方米，2025年加权平均出租率高达98.03%。

投资要点

项目基本信息：
- 项目名称：国泰海通砂之船商业REIT
- 代码：508602.SH
- 发行时间：2026年5月25日
- 发行规模：10亿份，募集金额55.31亿元
- 存续期：30年
- 原始权益人：砂之船(西安)购物广场（民营企业）
资产情况：
- 开业时间：2017年9月
- 位置优势：地铁上盖+公路干线+交通枢纽，交通便利
- 运营模式：联营为主，租赁为辅
- 租户结构：分散，运营能力强
- 可出租面积：7.84万平方米
财务表现：
- 2024年营业收入：3.76亿元
- 2025年营业收入：4.16亿元
- 2024年EBITDA：2.26亿元
- 2025年EBITDA：2.36亿元
- 2026年可供分配金额预测：2.75亿元
- 2027年可供分配金额预测：2.92亿元
发行估值：
- 发行价：5.531元/份
- 询价区间：4.525-5.531元
- 发行倍数：网下103倍，公众330倍
- 发行价对应年化派息率：4.96%（2026年）、5.27%（2027年）
- 发行价对应P/FFO：20.15倍（2026E）
评估信息：
- 评估机构：深圳戴德梁行
- 评估价值：50.28亿元
- 初始折现率：7.25%
- 折现率水平：与已上市消费类REITs平均水平相当
- 发行价对应P/NAV：1.10倍

可比分析

已上市同类REITs：
- 数量：12只
- 平均P/NAV：1.33倍
- 平均P/FFO：25.46倍
- 平均派息率TTM：4.35%
最可比产品：
- 华夏首创奥莱REIT
- 中金唯品会奥莱REIT
- 平均P/NAV：1.39倍
- 平均P/FFO：24.90倍
- 平均派息率TTM：5.04%