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2026年2月3日晨会聚焦总结

核心内容

2026年2月3日的晨会聚焦内容主要围绕商业不动产REITs的发行进展、政策背景及投资建议展开。中银证券指出，我国REITs市场正在从基础设施领域拓展至商业不动产领域，标志着市场进入“商业不动产+基础设施”并行发展的新阶段。证监会于2025年12月31日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确了商业不动产REITs的产品定义及运营要求，并参考了基础设施REITs的相关规定。此外，还发布了《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，鼓励跨领域资产整合，提高发行效率。

主要观点

• 政策支持：商业不动产REITs的推出是政策推动的结果，为市场提供了新的融资与资产盘活渠道。
• 市场潜力：我国商业不动产存量规模庞大，具备良好的资产基础，有利于REITs市场的发展。
• 投资价值：商业不动产REITs有助于企业有效盘活存量资产，同时为投资者提供稳定收益工具，推动行业向“运营”逻辑转型。
• 首批项目：已有8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额达314.7亿元，涵盖多种商业业态，包括酒店、写字楼、奥特莱斯等。
• 投资建议：建议关注率先进行资产梳理评估并制定发行方案的企业，如保利发展、茂业商业、武商集团等；同时关注资产质量稳定、运营能力强的优质标的，如华润置地、华润万象生活、大悦城、百联股份、招商蛇口、中国海外发展。

关键信息

一、首批商业不动产REITs申报情况

二、首批商业不动产REITs项目概况

1. 华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：锦江国际全资子公司
   • 底层资产：21家锦江都城酒店，位于18个城市
   • 募集规模：17.03亿元
   • 分派率：2026年5.05%

2. 汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：上海地产全资子公司
   • 底层资产：鼎保大厦、鼎博大厦及配套商业项目
   • 募集规模：40.02亿元
   • 分派率：2026年4.50%，2027年4.57%

3. 中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：杉杉商业集团（唯品会全资子公司）
   • 底层资产：郑州、哈尔滨奥特莱斯项目
   • 募集规模：74.7亿元
   • 分派率：2026年4.57%，2027年4.99%

4. 华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司
   • 底层资产：晶耀前滩T1办公楼、晶耀前滩商场
   • 募集规模：28.10亿元
   • 分派率：2026年4.63%，2027年4.75%

5. 华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：保利发展
   • 底层资产：广州保利中心、佛山保利水城
   • 募集规模：20.93亿元
   • 分派率：2026年5.21%

6. 华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：银泰百货
   • 底层资产：合肥银泰中心项目
   • 募集规模：42.785亿元
   • 分派率：2026年4.93%，2027年5.28%

7. 华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：凯德投资
   • 底层资产：深圳来福士项目、绵阳涪城购物中心项目
   • 募集规模：40.54亿元
   • 分派率：2026年4.57%

8. 国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金

   • 原始权益人：砂之船（西安）购物广场有限公司
   • 底层资产：西安砂之船奥特莱斯项目
   • 募集规模：50.64亿元
   • 分派率：2026年5.47%，2027年5.81%

三、其他筹备企业

• 茂业商业：拟以成都茂业中心C栋写字楼为底层资产，发行华夏茂业封闭式商业不动产证券投资基金，计划募集规模约20亿元。
• 万科：已建立资产证券化退出渠道，关注商业不动产REITs机会。
• 武商集团：已启动商业不动产REITs专项研究，对旗下资产进行梳理与评估。

风险提示

• 政策推进力度不及预期
• 商业不动产REITs发行节奏不及预期
• 底层资产租赁市场需求变化，租金波动风险

投资建议

• 短期：政策与首批项目将推动商业不动产REITs加速发展
• 长期：需关注资产质量与运营能力，优先选择具备稳定现金流和良好资产配置的企业
• 建议关注企业：保利发展、茂业商业、武商集团、华润置地、华润万象生活、大悦城、百联股份、招商蛇口、中国海外发展等

总结

2026年2月3日的晨会聚焦内容揭示了我国商业不动产REITs市场的快速推进。政策支持、资产存量庞大及市场需求稳定为市场发展提供了良好基础。首批商业不动产REITs项目已陆续申报，预计募集总额达314.7亿元，涵盖多种商业业态，原始权益人包括保利发展、银泰百货、凯德投资等。中银证券建议投资者关注具备先发优势和优质资产的企业，同时提醒注意政策推进、发行节奏及租赁市场需求变化等潜在风险。