房地产行业9月月报：新房销售额同比降幅略微收窄，现房销售均价环比显著下滑-20231025-东兴证券-50页_3mb

房地产行业9月月报总结

核心内容概述

2023年9月，房地产行业整体仍处于低景气度水平，但部分指标出现边际改善迹象。新房销售面积与金额同比跌幅有所收窄，但核心城市销售跌幅扩大，一线城市与新一线城市销售跌幅尤为明显。新房销售均价环比明显下降，现房销售均价下滑趋势显著。二手房销售面积由跌转增，但价格继续下跌，三线城市跌幅扩大。新开工面积同比降幅收窄，竣工情况改善，但开发投资同比降幅扩大。土地市场表现低迷，住宅用地成交出让金同比跌幅扩大，地价下行。到位资金方面，国内贷款同比转增，自筹资金降幅收窄，整体资金状况有所改善。居民存贷款方面，存款额增长快于贷款额，存贷差扩大。

主要观点

新房市场

• 销售情况：9月新房销售面积与金额同比跌幅收窄，但核心城市销售跌幅扩大，二线城市跌幅最明显。
• 价格变化：全国新房销售均价环比明显下降，现房销售均价环比大幅下滑，期房销售均价环比降幅不大。
• 区域表现：东部和中部地区累计销售增速进一步下滑，西部地区略有改善。

二手房市场

• 销售面积：9月二手房销售面积同比由跌转增，但整体价格环比继续下跌。
• 价格趋势：三线城市二手房价格环比跌幅扩大，刚需户型价格跌幅扩大，改善型户型价格跌幅收窄。
• 城市能级：各线城市二手房价环比下跌，三线城市跌幅扩大。

施工与投资

• 新开工与竣工：新开工面积同比降幅收窄，竣工面积显著改善。
• 开发投资：开发投资同比降幅扩大，土地市场成交出让金同比跌幅扩大，地价下行。

到位资金

• 资金来源：国内贷款同比转正，自筹资金降幅明显收窄，房企到位资金有所改善。
• 政策支持：中央和地方政策支持力度提升，包括认房不认贷、换房个税政策、再融资放宽等。

居民存贷款

• 存款与贷款：9月住户部门存款增长快于贷款增长，存贷差额扩大。

关键信息

1. 房地产开发景气度

• 国房景气指数：2023年9月为93.44，较前值93.55略有下降，仍处于低景气度水平。

2. 新房销售面积与金额

• 全国累计销售面积：1-9月累计销售面积为84,805.71万平米，同比增速为-7.5%，前值为-7.1%。
• 全国单月销售面积：9月销售面积为10,857.09万平米，同比增速为-10.1%，前值为-12.2%。
• 住宅销售面积：9月同比增速为-11.6%，前值为-15.4%。
• 住宅销售金额：9月同比增速为-14.2%，前值为-18.3%。
• 现房与期房占比：现房销售面积占比提升，但销售金额占比下降。

3. 新房销售价格

• 全国销售均价：9月住宅销售均价为10,050.95元/平米，环比下降3.6%，同比增速为1.2%。
• 现房销售均价：9月现房销售均价为7,770.38元/平米，环比下降10.8%，同比增速为-4.8%。
• 期房销售均价：9月期房销售均价为10,788.39元/平米，环比下降1.9%，同比增速为4.2%。
• 区域价格变化：东部地区销售均价环比跌幅最大，中部、西部地区跌幅有所扩大。

4. 二手房销售面积与价格

• 销售面积：9月8城二手房销售面积同比由跌转增，累计同比增速为24.4%，单月同比增速为0.3%。
• 70大中城市二手房价格：同比降幅扩大至-3.25%，环比继续下跌0.48%。
• 城市能级：三线城市二手房价格环比跌幅扩大，一线城市略有上涨。
• 户型价格变化：90平米以下户型价格环比跌幅扩大，90平米以上户型跌幅收窄。

5. 新房库存与二手房挂牌量

• 新房库存：商品房去化周期上升，现房去化周期比提升。
• 二手房挂牌量：全国城市二手房挂牌量指数显著提升，挂牌价环比下降。

6. 开发投资

• 全国开发投资：1-9月累计同比增速为-4.6%，单月同比增速为-13.6%。
• 分区域开发投资：东部地区同比增速为-3.0%，中部地区为-9.2%，西部地区为-4.4%，东北地区为-8.5%。
• 分类型开发投资：住宅用地成交出让金同比跌幅扩大，地价下行。

7. 到位资金

• 国内贷款：9月同比转正，自筹资金降幅收窄。
• 资金来源占比：国内贷款占比提升，自筹资金占比下降。

8. 居民存贷款

• 存款与贷款：9月住户存款增加额大于贷款增加额，存贷差扩大。
• 短期与中长期贷款：均有所增加，但增速不及存款。

投资策略

• 重点房企：重点布局一二线城市的优质房企，如保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等，有望受益于政策改善和需求回暖。
• 城中村改造：城中村改造的加速推进将为优质房企带来机会。
• 政策预期：中央对楼市定调已发生重大变化，核心城市限购普遍放松，政策支持持续增强。

风险提示

• 政策落地不及预期：政策效果可能不及预期，影响市场信心。
• 盈利能力下滑：行业盈利持续承压，存在进一步下滑风险。
• 销售不及预期：销售数据可能继续低于预期，影响企业现金流。
• 资产减值：部分房企资产可能大幅减值，影响财务状况。